物業(yè)管理作為物業(yè)的后期管理，是確保物業(yè)保值增值的重要手段。在我國(guó)，物業(yè)管理尚屬起步晚的"朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)"， 但從目前物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)來(lái)看，企業(yè)的管理決策對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，大多停留在平面的服務(wù)層面上，如設(shè)夜行燈、安排門(mén)衛(wèi)值班等等，雖然是必須的，但這種平面式的服務(wù)內(nèi)容缺乏想象，沒(méi)有獨(dú)創(chuàng)，往往是事倍功半，工作效率低下，不能滿足業(yè)主的各種需求。 病因在于物業(yè)管理公司內(nèi)部管理運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)不合理，管理技術(shù)落后，首先是觀念沒(méi)有徹底改變，傳統(tǒng)型管理占主導(dǎo)地位，雖然強(qiáng)調(diào)了服務(wù)，但因其是平面式的，有"表"沒(méi)有及"里"，所以?xún)H僅是解決了為業(yè)主服務(wù)這一面，而忽視了如何為業(yè)主提供高質(zhì)量服務(wù)的一面；其次，物業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)軟弱，銜接不佳，內(nèi)耗大，缺乏一套系統(tǒng)的管理體系，造成業(yè)主與管理者、管理者與決策者之間的斷層空白，致使問(wèn)題越積越多，處理時(shí)間越來(lái)越長(zhǎng)，以至于問(wèn)題終還是得不到解決，不了了之，使物業(yè)管理陷入疲軟無(wú)力的境地。因此，物業(yè)管理公司能實(shí)現(xiàn)有序管理的當(dāng)務(wù)之急在于要迅速建立起一套規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、反應(yīng)靈敏的動(dòng)態(tài)物業(yè)管理體系。 但物業(yè)管理要建立一套規(guī)范合理的運(yùn)作機(jī)制并不是一件容易的事，規(guī)范而又合理的東西往往是許多經(jīng)驗(yàn)的長(zhǎng)期積累，且需經(jīng)過(guò)多年的探索驗(yàn)證。而對(duì)國(guó)內(nèi)眾多物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，剛剛興起的這個(gè)行業(yè)讓大家多少有點(diǎn)趕鴨子上架的味道，且往往又是物業(yè)開(kāi)發(fā)商的無(wú)奈之舉，與物業(yè)開(kāi)發(fā)商多有些"血緣"關(guān)系。因此，如何迅速建立起一套適切合理的牧業(yè)管理體系，是目前物業(yè)管理公司所關(guān)注的一個(gè)重要問(wèn)題。目前，國(guó)內(nèi)一些起步較早、崇尚規(guī)范經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理公司都在嘗試導(dǎo)入ISO9000來(lái)建立自己的運(yùn)作體系，通過(guò)一段時(shí)間的運(yùn)作，已在物業(yè)管理上取得一些佳績(jī)。 對(duì)物業(yè)管理公司而言，要建立起一套物業(yè)管理體系有三個(gè)關(guān)鍵方面要注意，即管理職責(zé)、質(zhì)量體系結(jié)構(gòu)及人員和物質(zhì)資源。這三個(gè)關(guān)鍵方面的焦點(diǎn)是業(yè)主，只有這三個(gè)關(guān)鍵方面相互協(xié)調(diào)時(shí)，才能保證業(yè)主滿意。ISO9000的建立意在強(qiáng)調(diào)業(yè)主的重要，與業(yè)主接觸面上的質(zhì)量控制的重要。物業(yè)管理如不能很好控制與業(yè)主接觸面上的質(zhì)量，服務(wù)質(zhì)量就難以形成。 結(jié)合物業(yè)管理實(shí)際情況及今后的發(fā)展，據(jù)此建立起一個(gè)科學(xué)完善的"合同評(píng)審程序"，識(shí)別并確定客戶(hù)的需求，同時(shí)判斷自己是否具有滿足業(yè)主需求的能力。區(qū)分出哪些是自己能夠提供的服務(wù)項(xiàng)目，哪些是由外部服務(wù)組織提供的服務(wù)項(xiàng)目。外部伺服性服務(wù)組織的選擇，可依據(jù)實(shí)際情況建立"分包商選擇與管理程序"，以分承包方的形式進(jìn)行，并將有關(guān)分包服務(wù)項(xiàng)目列入與分承包方簽署的分包合同或協(xié)議中。 對(duì)提供的服務(wù)按實(shí)際情況建立"服務(wù)過(guò)程查核程序"、"服務(wù)過(guò)程狀態(tài)識(shí)別程序"，"服務(wù)管理程序"進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量的全程管理，并對(duì)其結(jié)果追蹤確認(rèn)。同時(shí)建立"公共設(shè)施、器材管理程序"、建立"維護(hù)保潔控制程序"、"緊急應(yīng)變作業(yè)程序"、"人員進(jìn)駐控制程序"和"保安駐警控制程序"，以給物業(yè)管理正常運(yùn)作提供運(yùn)行保障和保障。 物業(yè)ISO9001標(biāo)準(zhǔn)建立起一個(gè)開(kāi)放式的信息溝通體系，如建立："客戶(hù)滿意度調(diào)查程序"、"客戶(hù)抱怨處理程序"，并通過(guò)至少每年一次對(duì)業(yè)主進(jìn)行"需求的連續(xù)評(píng)審"。建立的"新服務(wù)項(xiàng)目企劃程序"策劃新服務(wù)項(xiàng)目，以向業(yè)主盡可能多提供按需服務(wù)，從而促使物業(yè)管理公司走出管理的消極狀態(tài)。 對(duì)物業(yè)管理服務(wù)中存在的問(wèn)題，建立"服務(wù)的鑒別與追溯性程序"，建立"不符合服務(wù)控制程序"，建立"糾正與措施程序"等改進(jìn)措施加以自我改進(jìn)完善。在物業(yè)管理公司內(nèi)部管理上，可以通過(guò)實(shí)際情況建立"管理責(zé)任程序"，建立"文件與資料控制程序"，建立"機(jī)電設(shè)備控制程序"、"行政服務(wù)控制程序"，建立"進(jìn)料控制程序"，建立"庫(kù)存作業(yè)管理程序"、"搬運(yùn)控制程序"、"交房作業(yè)管理程序"加以?xún)?nèi)部規(guī)范管理；通過(guò)建立"質(zhì)量記錄管理程序"如實(shí)記錄運(yùn)行中的活動(dòng)結(jié)果，并妥善保存這些記錄，以提供作為內(nèi)部及第三方審核的證據(jù)；并建立"統(tǒng)計(jì)技術(shù)管理程序"對(duì)這些質(zhì)量記錄加以統(tǒng)計(jì)并進(jìn)行技術(shù)分析。同時(shí)，通過(guò)建立"內(nèi)部管理審核程序"以完善內(nèi)部管理審核體系。 在人力資源的配備上，根據(jù)實(shí)際工作需要設(shè)置部門(mén)和人員，要求建立"工作職責(zé)說(shuō)明書(shū)"，規(guī)定定量、定性的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)應(yīng)達(dá)到的水準(zhǔn)，避免人浮于事的弊端。并按ISO9001標(biāo)準(zhǔn)之建立"培訓(xùn)管理程序"，對(duì)全體員工進(jìn)行物業(yè)管理基本知識(shí)、崗位任職資格等培訓(xùn)，并進(jìn)行資格確認(rèn)，以保證公司員工對(duì)公司完善管理、公司發(fā)展的適應(yīng)，使物業(yè)管理公司在建好一個(gè)企業(yè)的同時(shí)，更培養(yǎng)鍛煉了一支隊(duì)伍。 物業(yè)ISO9000認(rèn)證體系是一種從管理模式向服務(wù)模式進(jìn)化的體系，它所強(qiáng)調(diào)的是將服務(wù)作為一種商品，確保被服務(wù)者在使用過(guò)程中的滿意程度，是一種服務(wù)質(zhì)量承諾的兌現(xiàn)，強(qiáng)調(diào)人對(duì)人的服務(wù)，是一個(gè)為業(yè)主提供綜合性整合化服務(wù)的系統(tǒng)。這個(gè)體系的建立將使物業(yè)管理逐步朝為業(yè)主按需提供服務(wù)的理想化方向發(fā)展，并以其全新體制的優(yōu)勢(shì)促使物業(yè)管理真正成為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，以塑造眾多的需求群體和拉動(dòng)巨大的需求市場(chǎng)，以此影響、優(yōu)化物業(yè)管理的市場(chǎng)環(huán)境，推動(dòng)物業(yè)管理的發(fā)展。

ISO22000（HACCP）認(rèn)證的硬件要求 （一） 廠區(qū)要求： 1. 廠區(qū)要遠(yuǎn)離有害場(chǎng)所，即不得建在有礙食品衛(wèi)生的區(qū)域，不得兼營(yíng)生產(chǎn)存放有礙儀器的其他產(chǎn)品（ 遠(yuǎn)離粉塵、甘肅酒泉本地有害氣體、甘肅酒泉本地放射性物質(zhì)和其他擴(kuò)散性污染源。 2. 廠區(qū)路面平整，無(wú)積水、甘肅酒泉本地廠區(qū)應(yīng)當(dāng)有綠化，無(wú)裸露地面。 3. 給排水系統(tǒng)適應(yīng)生產(chǎn)所需、甘肅酒泉本地設(shè)施合理有效，水質(zhì)符合生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)，廢水排放符合 排放標(biāo)準(zhǔn) 。污物收集設(shè)施應(yīng)為密閉式或帶蓋式，垃圾應(yīng)遠(yuǎn)離生產(chǎn)區(qū)。 4. 生產(chǎn)區(qū)與生活區(qū)要分開(kāi)。 （二） 車(chē)間要求 1. 加工區(qū)與加工人員的衛(wèi)生設(shè)施需設(shè)有更衣室、甘肅酒泉本地淋浴間和衛(wèi)生間等，并且在建筑上為聯(lián)體結(jié)構(gòu)，速凍 食品及肉類(lèi)制品的冷庫(kù)與加工區(qū)也應(yīng)該是聯(lián)體的。 2. 車(chē)間的布局即要便于生產(chǎn)環(huán)節(jié)的相互銜接，又要便于加工過(guò)程的衛(wèi)生控制，防止生產(chǎn)過(guò)程的交叉污 染。加工過(guò)程為從原料、甘肅酒泉本地半成品、甘肅酒泉本地成品即從非清潔區(qū)到清潔區(qū)的過(guò)程，應(yīng)按此加工進(jìn)程進(jìn)行布局，不允許 在加工流程中出現(xiàn)交叉和倒流。 3. 車(chē)間地面、甘肅酒泉本地墻面、甘肅酒泉本地頂面及門(mén)窗： 地面：防滑、甘肅酒泉本地堅(jiān)固、甘肅酒泉本地不滲水、甘肅酒泉本地易清潔、甘肅酒泉本地耐腐蝕的材料鋪制、甘肅酒泉本地表面平坦不積水。車(chē)間地面應(yīng)比廠區(qū) 地面水平略高。車(chē)間與外辦接口處安裝有防蟲(chóng)、甘肅酒泉本地防鼠設(shè)施； 墻面：材料同地面，顏色淺色，高度應(yīng)為２米以上； 門(mén)窗：有防蟲(chóng)、甘肅酒泉本地防塵及防鼠設(shè)施（紗窗），窗臺(tái)離地面不少于１米，并有45度斜面。 4. 水與排水設(shè)施 供水方向應(yīng)逆加工進(jìn)程方向，即由清潔區(qū)向非清潔區(qū)流向，應(yīng)有防止虹吸倒流裝置。 排水溝應(yīng)加不銹材料制成的活動(dòng)蓖子，出口應(yīng)有防鼠網(wǎng)罩，并有防蟲(chóng)、甘肅酒泉本地防臭裝置。 5. 通風(fēng)與采 流方向從清潔區(qū)向非清潔區(qū)流動(dòng)。并用良好的通風(fēng)條件儀器生產(chǎn)線上方的照明設(shè)施 需有防護(hù)罩。 6. 控溫裝置：加工易變質(zhì)腐敗的食品，應(yīng)該加控溫裝置，如致冷機(jī)或空調(diào)等。 7. 人員及衛(wèi)生設(shè)施： 車(chē)間要有與加工人員數(shù)量相適宜的更衣室，工人必須進(jìn)入車(chē)間前更換工作服、甘肅酒泉本地鞋、甘肅酒泉本地及帽子，更衣室與 車(chē)間相連，并有一定數(shù)量的更衣柜，柜頂呈45度斜面。更衣室應(yīng)有紫外光燈或臭氧發(fā)生器等對(duì)空氣進(jìn)行殺 菌消毒； 洗手、甘肅酒泉本地消毒設(shè)施：入口處要設(shè)置與車(chē)間內(nèi)人員數(shù)量相適應(yīng)的洗手、甘肅酒泉本地消毒設(shè)施（每10人1個(gè)，大于200人 ，每增加20人加1個(gè)）； 衛(wèi)生間：與車(chē)間相連的衛(wèi)生間不應(yīng)設(shè)在加工作業(yè)區(qū)內(nèi)，可設(shè)在更衣室內(nèi)，衛(wèi)生間的門(mén)窗不能直接開(kāi)向 加工作業(yè)區(qū)，并有沖水、甘肅酒泉本地洗手消毒設(shè)施，窗口有防腐劑蟲(chóng)、甘肅酒泉本地蠅裝置。 8. 倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施 防蟲(chóng)鼠危害的要求，必須滿足； 包裝材料應(yīng)專(zhuān)庫(kù)存放，內(nèi)外包裝必須分開(kāi)裝置； 成品庫(kù)（若為冷庫(kù)）必須安裝公司有自動(dòng)溫度記錄儀。