房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的組織者和承擔(dān)者，擔(dān)負著開發(fā)過程的組織、指揮、協(xié)調(diào) 與控制的職能。房地產(chǎn)開發(fā)是指取得土地使用權(quán)并在其上改造、生產(chǎn)和建設(shè)的過程，它的根本原料是 土地，它的產(chǎn)品是不動產(chǎn)（包括土地和建筑物）。經(jīng)營是指在開發(fā)的全過程中運籌資金、開辟市場、 組織指揮生產(chǎn)、進行銷售和服務(wù)的經(jīng)濟活動。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的職員組成、業(yè)務(wù)特點看，這類企業(yè) 是間接的生產(chǎn)指揮者，是向顧客提供房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的經(jīng)營者，而不是實物產(chǎn)品的生產(chǎn)者。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)處理好企業(yè)與外部的關(guān)系，包括企業(yè)與 、企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與顧客之間的 關(guān)系，企業(yè)絕大多數(shù)職員從事的工作也是處理和協(xié)調(diào)這種關(guān)系。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的對外經(jīng)營活動是通過內(nèi)部管理來實現(xiàn)的。圍繞經(jīng)營活動所進行的計劃、指揮、 協(xié)調(diào)、監(jiān)督和檢查等工作就是ISO9000族質(zhì)量管理和質(zhì)量保證標準所指的對象。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)的貫標認證應(yīng)側(cè)重于經(jīng)營質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，而非針對實物產(chǎn)品——房產(chǎn)品的質(zhì)量。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部行為和活動過程 ISO9000認證的重點是房產(chǎn)品質(zhì)量，也是企業(yè)管理和貫標認證的終目標。從表面看，房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派出的專門人員或委托工程監(jiān)理公司到施工現(xiàn)場進行質(zhì)量監(jiān)督，對施工組織設(shè)計和施工工 藝工序進行的確認和改進，對直接影響房產(chǎn)品實體質(zhì)量的人、機、料、法、環(huán)五大因素進行的監(jiān)督管 理，對產(chǎn)品的過程質(zhì)量進行的檢查（隱蔽工程檢查、中間驗收等），對終產(chǎn)品進行的多道驗收（竣 工驗收、交付驗收和綜合驗收等），似乎是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與了實物產(chǎn)品的生產(chǎn)，并對自己經(jīng)營的 房產(chǎn)品實體質(zhì)量進行了直接調(diào)控。其實，即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工現(xiàn)場查出了質(zhì)量批漏，改進了施 工工藝，提高了房產(chǎn)品實物質(zhì)量，也不意味著這種現(xiàn)場監(jiān)督檢查是房產(chǎn)品質(zhì)量提高的決定因素，房產(chǎn) 品實物質(zhì)量的形成過程也不會成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部過程或與分承包方的共同生產(chǎn)過程。 不論是過程控制、檢驗和試驗、不合格品控制、糾正和措施要素，都是針對企業(yè)的內(nèi)部過程 和活動。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工承包方及顧客的聯(lián)系主要通過合同的形式實現(xiàn)：通過采購合同完成與 承包方之間的產(chǎn)品交付、資金支付、信息聯(lián)系和反饋；通過銷售合同完成與顧客之間的產(chǎn)品交付、資 金支付、信息聯(lián)系和反饋等。因此，房產(chǎn)品實物質(zhì)量的形成過程是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部過程之外完 成的，不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貫標認證的重點，其重點是內(nèi)部行為和活動過程。 企業(yè)監(jiān)督管理行為屬于采購的范疇 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與分承包方簽訂的工程承包合同規(guī)定，分承包方有要求發(fā)包方進行隱蔽工程質(zhì)量 驗收檢查的權(quán)利，也賦予了發(fā)包方有隨時檢查分承包方作業(yè)質(zhì)量和進度的權(quán)利。同時，合同也規(guī)定了 分承包有完成施工作業(yè)、交付房產(chǎn)品的義務(wù)，發(fā)包方有向分承包方支付酬金的義務(wù)。所以，合同的執(zhí) 行過程對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講是一種采購過程。 ISO 9000族標準規(guī)定了采購要素，其中有采購驗證的要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對施工現(xiàn)場的監(jiān)督檢 查就屬于這種采購驗證的行為，只不過因為建筑的產(chǎn)品特性不同于一般產(chǎn)品，這種采購驗證過程相對 復(fù)雜、特殊和重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所有隱蔽工程的驗收、中間的工程檢驗和竣工驗收等都是對采 購產(chǎn)品質(zhì)量的確認和驗證行為，與一般普通產(chǎn)品的進貨檢驗和采購驗證的性質(zhì)相同。 房地產(chǎn)ISO9000認證應(yīng)將其所從事的施工過程質(zhì)量控制、進度控制和投資控制歸入采購控制要素。 根據(jù)監(jiān)理合同完成對監(jiān)理方所提供服務(wù)的采購 開發(fā)商聘請監(jiān)理公司來履行對房屋質(zhì)量的控制是一種趨勢。監(jiān)理方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)理委 托合同，規(guī)定由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付酬金，由監(jiān)理方代表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成施工監(jiān)理任務(wù)。 監(jiān)理委托合同也屬于采購的范疇。施工承包合同采購的是包括承包方服務(wù)在內(nèi)的實物房產(chǎn)品，監(jiān) 理委托合同采購的是一種由監(jiān)理方提供的服務(wù)。因此，應(yīng)通過委托合同，把本屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 采購及采購驗證工作轉(zhuǎn)化為企業(yè)的外部過程。同樣，施工合同中規(guī)定的應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的對 房產(chǎn)品的采購驗證責(zé)任，絕大部分也可以通過委托合同由監(jiān)理方承擔(dān)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在貫標 認證中應(yīng)該謹慎而正確地處理好對監(jiān)理方所提供服務(wù)的采購控制。 提高開發(fā)經(jīng)營的服務(wù)質(zhì)量 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是經(jīng)營企業(yè)而非生產(chǎn)企業(yè)，雖然提供的是質(zhì)量要求高的房產(chǎn)品，但改變不了經(jīng)營 服務(wù)的根本性質(zhì)。就像施工承包和監(jiān)理委托一樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要通過一系列合同間接完成工作 過程，如地質(zhì)勘測委托、工程設(shè)計委托、形象策劃委托、市場調(diào)查委托、動遷和征地委托、銷售和物 業(yè)管理委托等。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和分工的日益專業(yè)化，許多過程都將越來越多地通過委托專業(yè) 機構(gòu)來完成。房地產(chǎn)ISO9000認證應(yīng)越來越側(cè)重于對合同的管理，通過對企業(yè)履行合同過程的質(zhì)量的 控制，達到間接控制實物產(chǎn)品質(zhì)量的終目的，更好地為顧客服務(wù)。

肺炎疫情下的質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)管理體系運行建議 2020年新年伊始，新型冠狀病毒肺炎的疫情在武漢暴發(fā)，全國各地展開疫情保衛(wèi)戰(zhàn)。截止2020年2月2日12時11分52秒，全國確診14414例，疑似病例19544例，治愈人數(shù)335人，死亡304人。其中浙江累計確診661例。無疑，疫情及其防控已經(jīng)成為各單位面臨的內(nèi)外部環(huán)境。 那么可以從哪些方面考慮對我們的管理體系的影響，以及如何應(yīng)對呢？以下列出了我的一些建議： 1）合同訂單的影響。 雖然剛好處于春節(jié)假期前后，很多企業(yè)還沒有開工，但開工日期已經(jīng)越來越臨近。需要提前確認： a) 與顧客溝通，原有的合同訂單是否仍然有效。是否需要變更（數(shù)量、交貨期等），以及協(xié)商這些變更產(chǎn)生的影響。應(yīng)充分評估疫情形勢下顧客的結(jié)算能力。 b) 自我評估交付能力，如有交付風(fēng)險，應(yīng)盡早與顧客溝通，以盡可能降低雙方風(fēng)險。必要時，應(yīng)將單位的狀態(tài)及應(yīng)對策略告知顧客。交付風(fēng)險還包括交通運輸、及相關(guān)方停工等導(dǎo)致的異常。 c) 主動調(diào)查外部供方的供貨和交付能力，了解他們及他們的供方面臨的較大風(fēng)險，采取必要的措施降低外部供方異常（如出現(xiàn)感染）導(dǎo)致的風(fēng)險。 以上協(xié)商和溝通應(yīng)考慮人員間往來的不便，以及相互的疫情防控要求。 2）生產(chǎn)和運營的影響。 生產(chǎn)和運營領(lǐng)導(dǎo)層，要考慮： a) 勞動力是否能如期地配置到位。如無法滿員，如何彌補。新員工、換崗人員的能力培訓(xùn)如何組織。 b) 疫情防控要求下的生產(chǎn)和運營的組織方式是否需要變更，如降低人員密度、減少接觸機會、臨時取消部分會議等。必要時在征得顧客同意的情況下變更產(chǎn)品/訂單要求，以降低風(fēng)險。 c) 是否需要對產(chǎn)品采取防止污染的措施，防止病毒通過產(chǎn)品或包裝物傳播。 3）環(huán)保工作的影響。 由于疫情防控的要求，各單位通常需要采用適當?shù)貧⒕鷾缦x措施。應(yīng)控制疫情防控產(chǎn)生的污染和廢棄物。 4）職業(yè)工作的影響。 各單位應(yīng)考慮本地政府、專業(yè)機構(gòu)的要求，在單位管轄范圍內(nèi)采取必要的疫情防控措施，辨識感染風(fēng)險，策劃和控制措施。這可能要考慮員工返廠如何排查狀態(tài)（排查的場所、設(shè)施、時機、工作人員配置、溝通和報告、應(yīng)急措施等），如何控制外部人員，如何內(nèi)部人員受到感染，失控的緊急情況及應(yīng)急措施等。 肺炎疫情下的質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)管理體系運行建議 管理層應(yīng)為體系運行提供充足的資源。 針對疫情的重大風(fēng)險，應(yīng)形成文件化的管理方案和記錄。 5）內(nèi)審、管理評審、迎接外部審核等體系工作的影響。 管理層、管理者代表、體系專員應(yīng)考慮疫情形勢下的人員聚集導(dǎo)致的風(fēng)險，采用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、文件評審等方式來組織內(nèi)審和管理評審。也可以變更體系運行計劃，推遲這些活動。 應(yīng)建立疫情應(yīng)對的組織機構(gòu)，落實責(zé)任。針對關(guān)鍵場所、關(guān)鍵時期安排必要的監(jiān)督檢查。 各單位應(yīng)與合作的認證機構(gòu)保持溝通，討論并確定外部審核的時間和方式。 6）經(jīng)營計劃和目標的調(diào)整。 因全國疫情對本單位的影響，需要考慮年前或年初編制的2020年經(jīng)營計劃或質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)專項計劃是否需要修訂，以適應(yīng)形勢的需要。這些調(diào)整包括經(jīng)營目標指標及實現(xiàn)的具體措施、考核評價等。 7）機遇辨識及災(zāi)后恢復(fù)計劃。 雖然全國疫情對單位的生產(chǎn)經(jīng)營可能是災(zāi)難性的，但仍然要考慮是否存在體系改進的機遇。這些機遇可能有： a) 生產(chǎn)和經(jīng)營的組織方式的優(yōu)化。如機器人技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、外包等。 b) 有充足的時候?qū)徱暪芾眢w系，整理和改進管理體系文件，管理體系的適宜性。 c) 疫情可能會產(chǎn)生一些新的市場需求，可能會改變供應(yīng)鏈關(guān)系，也可能會淘汰一些無法應(yīng)對疫情形勢的競爭對手，從而出現(xiàn)戰(zhàn)略機遇。 調(diào)整經(jīng)營計劃時要考慮災(zāi)后如何恢復(fù)?；謴?fù)工作可能涉及異常期間的工作補救措施（如對產(chǎn)品質(zhì)量的回訪、補充內(nèi)審等）、人員培訓(xùn)、市場開拓、外部供方優(yōu)化（如淘汰一些能力低下的供應(yīng)商）、體系的反省和改進等（可能需要考慮重新組織環(huán)境因素和危險源的排查，重新評價風(fēng)險，評估原有措施的有效性等）