物業(yè)管理作為物業(yè)的后期管理，是確保物業(yè)保值增值的重要手段。在我國，物業(yè)管理尚屬起步晚的"朝陽產(chǎn)業(yè)"， 但從目前物業(yè)管理運營市場來看，企業(yè)的管理決策對物業(yè)管理的認識，大多停留在平面的服務(wù)層面上，如設(shè)夜行燈、安排門衛(wèi)值班等等，雖然是必須的，但這種平面式的服務(wù)內(nèi)容缺乏想象，沒有獨創(chuàng)，往往是事倍功半，工作效率低下，不能滿足業(yè)主的各種需求。 病因在于物業(yè)管理公司內(nèi)部管理運營結(jié)構(gòu)不合理，管理技術(shù)落后，首先是觀念沒有徹底改變，傳統(tǒng)型管理占主導(dǎo)地位，雖然強調(diào)了服務(wù)，但因其是平面式的，有"表"沒有及"里"，所以僅僅是解決了為業(yè)主服務(wù)這一面，而忽視了如何為業(yè)主提供高質(zhì)量服務(wù)的一面；其次，物業(yè)管理公司運營結(jié)構(gòu)軟弱，銜接不佳，內(nèi)耗大，缺乏一套系統(tǒng)的管理體系，造成業(yè)主與管理者、管理者與決策者之間的斷層空白，致使問題越積越多，處理時間越來越長，以至于問題終還是得不到解決，不了了之，使物業(yè)管理陷入疲軟無力的境地。因此，物業(yè)管理公司能實現(xiàn)有序管理的當務(wù)之急在于要迅速建立起一套規(guī)范化、標準化、反應(yīng)靈敏的動態(tài)物業(yè)管理體系。 但物業(yè)管理要建立一套規(guī)范合理的運作機制并不是一件容易的事，規(guī)范而又合理的東西往往是許多經(jīng)驗的長期積累，且需經(jīng)過多年的探索驗證。而對國內(nèi)眾多物業(yè)管理公司來說，剛剛興起的這個行業(yè)讓大家多少有點趕鴨子上架的味道，且往往又是物業(yè)開發(fā)商的無奈之舉，與物業(yè)開發(fā)商多有些"血緣"關(guān)系。因此，如何迅速建立起一套適切合理的牧業(yè)管理體系，是目前物業(yè)管理公司所關(guān)注的一個重要問題。目前，國內(nèi)一些起步較早、崇尚規(guī)范經(jīng)營的物業(yè)管理公司都在嘗試導(dǎo)入ISO9000來建立自己的運作體系，通過一段時間的運作，已在物業(yè)管理上取得一些佳績。 對物業(yè)管理公司而言，要建立起一套物業(yè)管理體系有三個關(guān)鍵方面要注意，即管理職責、質(zhì)量體系結(jié)構(gòu)及人員和物質(zhì)資源。這三個關(guān)鍵方面的焦點是業(yè)主，只有這三個關(guān)鍵方面相互協(xié)調(diào)時，才能保證業(yè)主滿意。ISO9000的建立意在強調(diào)業(yè)主的重要，與業(yè)主接觸面上的質(zhì)量控制的重要。物業(yè)管理如不能很好控制與業(yè)主接觸面上的質(zhì)量，服務(wù)質(zhì)量就難以形成。 結(jié)合物業(yè)管理實際情況及今后的發(fā)展，據(jù)此建立起一個科學(xué)完善的"合同評審程序"，識別并確定客戶的需求，同時判斷自己是否具有滿足業(yè)主需求的能力。區(qū)分出哪些是自己能夠提供的服務(wù)項目，哪些是由外部服務(wù)組織提供的服務(wù)項目。外部伺服性服務(wù)組織的選擇，可依據(jù)實際情況建立"分包商選擇與管理程序"，以分承包方的形式進行，并將有關(guān)分包服務(wù)項目列入與分承包方簽署的分包合同或協(xié)議中。 對提供的服務(wù)按實際情況建立"服務(wù)過程查核程序"、"服務(wù)過程狀態(tài)識別程序"，"服務(wù)管理程序"進行服務(wù)質(zhì)量的全程管理，并對其結(jié)果追蹤確認。同時建立"公共設(shè)施、器材管理程序"、建立"維護保潔控制程序"、"緊急應(yīng)變作業(yè)程序"、"人員進駐控制程序"和"保安駐警控制程序"，以給物業(yè)管理正常運作提供運行保障和保障。 物業(yè)ISO9001標準建立起一個開放式的信息溝通體系，如建立："客戶滿意度調(diào)查程序"、"客戶抱怨處理程序"，并通過至少每年一次對業(yè)主進行"需求的連續(xù)評審"。建立的"新服務(wù)項目企劃程序"策劃新服務(wù)項目，以向業(yè)主盡可能多提供按需服務(wù)，從而促使物業(yè)管理公司走出管理的消極狀態(tài)。 對物業(yè)管理服務(wù)中存在的問題，建立"服務(wù)的鑒別與追溯性程序"，建立"不符合服務(wù)控制程序"，建立"糾正與措施程序"等改進措施加以自我改進完善。在物業(yè)管理公司內(nèi)部管理上，可以通過實際情況建立"管理責任程序"，建立"文件與資料控制程序"，建立"機電設(shè)備控制程序"、"行政服務(wù)控制程序"，建立"進料控制程序"，建立"庫存作業(yè)管理程序"、"搬運控制程序"、"交房作業(yè)管理程序"加以內(nèi)部規(guī)范管理；通過建立"質(zhì)量記錄管理程序"如實記錄運行中的活動結(jié)果，并妥善保存這些記錄，以提供作為內(nèi)部及第三方審核的證據(jù)；并建立"統(tǒng)計技術(shù)管理程序"對這些質(zhì)量記錄加以統(tǒng)計并進行技術(shù)分析。同時，通過建立"內(nèi)部管理審核程序"以完善內(nèi)部管理審核體系。 在人力資源的配備上，根據(jù)實際工作需要設(shè)置部門和人員，要求建立"工作職責說明書"，規(guī)定定量、定性的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)應(yīng)達到的水準，避免人浮于事的弊端。并按ISO9001標準之建立"培訓(xùn)管理程序"，對全體員工進行物業(yè)管理基本知識、崗位任職資格等培訓(xùn)，并進行資格確認，以保證公司員工對公司完善管理、公司發(fā)展的適應(yīng)，使物業(yè)管理公司在建好一個企業(yè)的同時，更培養(yǎng)鍛煉了一支隊伍。 物業(yè)ISO9000認證體系是一種從管理模式向服務(wù)模式進化的體系，它所強調(diào)的是將服務(wù)作為一種商品，確保被服務(wù)者在使用過程中的滿意程度，是一種服務(wù)質(zhì)量承諾的兌現(xiàn)，強調(diào)人對人的服務(wù)，是一個為業(yè)主提供綜合性整合化服務(wù)的系統(tǒng)。這個體系的建立將使物業(yè)管理逐步朝為業(yè)主按需提供服務(wù)的理想化方向發(fā)展，并以其全新體制的優(yōu)勢促使物業(yè)管理真正成為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動，以塑造眾多的需求群體和拉動巨大的需求市場，以此影響、優(yōu)化物業(yè)管理的市場環(huán)境，推動物業(yè)管理的發(fā)展。

中國要發(fā)展中國特色的社會主義，城市建設(shè)和管理要向國際的城市看齊，這 就對城市管理提出了更高標桿要求。國際化是中國城市建設(shè)和市政管理的發(fā)展方向，滿足城市發(fā)展的需求，滿足甚至超越廣大市民對 城市管理日益要求，促使我們城市管理工作終必須與國際運行模式接軌。然而，目前我們的城市管理精細化、規(guī)范化、標準化 程度還不夠高，多停留在經(jīng)驗型管理的階段，依賴執(zhí)法人員個人的力量來監(jiān)管，造成城市管理權(quán)責關(guān)系不明確、執(zhí)法效果難界定、工 作效率不穩(wěn)定等現(xiàn)象。盡管城管執(zhí)法人員盡職盡責，但仍不能滿足法律法規(guī)要求，無法適應(yīng)城市國際化發(fā)展，甚至得不到百姓理解。 打造政府干部隊伍質(zhì)素，不斷提高城市管理整體水平，服務(wù)于廣大市民的意識，ISO認證成為城市管理當務(wù)之急。 如何能夠使城市管理工作進一步深，并建立在科學(xué)發(fā)展的基礎(chǔ)上，更 好的服務(wù)于城市發(fā)展的要求，我國各地政府一直以都在努力探索，尋找突破口。瞄準世界先進水平，建立ISO9000服務(wù)質(zhì)量 管理體系標準，不斷創(chuàng)新管理機制，政府部門的服務(wù)意識，成為許多城府打造服務(wù)型組織首先標準。它集合了世界上進 管理理念和經(jīng)驗。

ISO45001認證審核時需要識別哪些過程？ 1、組織的管理體系需要些什么過程，其中哪些過程需要外包。這里的“過程”是指產(chǎn)品實現(xiàn)或服務(wù)的主過程，而每一個主過程都必須包含有管理活動、資源提供和測量活動予以支持，它們組成管理過程。 2、明確過程的順序和相互作用，即過程的總體流程和分支流程。確定過程之間的接口，過程網(wǎng)絡(luò)的節(jié)點尤其是關(guān)鍵節(jié)點． 3、每一個過程的輸入輸出是什么。輸入輸出通常是有形或無形產(chǎn)品，例如材料、設(shè)備、元件、能源、文件（要求）、信息和財務(wù)資金等。 4、明確供應(yīng)鏈，即過程的顧客是誰，供方是誰。這里也包括內(nèi)部顧客即崗位的上序和下序。此外，對外程的供方，應(yīng)按合同要求實施控制。 5、顧客的要求是什么，含明示的要求、預(yù)期的要求和職業(yè)法律法規(guī)要求。 6、鑒定過程特性。過程特性可分為： (1)特殊過程：對過程的結(jié)果不能通過其后的監(jiān)視或測量驗證的過程，或產(chǎn)品特性不易側(cè)量或不能經(jīng)濟測量的過程，或交付后問題才顯現(xiàn)的過程，通常稱為“特殊過程”。 (2)關(guān)鍵過程：對產(chǎn)品質(zhì)量、環(huán)境和有重大影響的過程，稱為“關(guān)鍵過程”。 (3)一般過程：除去特殊過程和關(guān)鍵過程以外的過程。 (4)外程：其中可能有特殊過程或關(guān)鍵過程。 7、規(guī)定過程運作的準則和方法。準則為過程有效運行提供依據(jù)，方法則提供技術(shù)支持。在OHSAS18001體系職業(yè)管理手冊和程序文件中，描述各個過程運作的準則和方法。運行規(guī)程、作業(yè)指導(dǎo)書、技術(shù)標準則是支持管理體系的文件。對外程的運行準則和接收準則在采購合同中予以明確。 8、提供必須的資源和信息。資源包括人力、財務(wù)資金、設(shè)備，其中人力資源和設(shè)備資源為重要。資源提供應(yīng)依據(jù)當前需求并考慮發(fā)展的需要。 9、監(jiān)視、測量和分析過程。包含內(nèi)部和外部兩方面的監(jiān)視和測量。內(nèi)部著重監(jiān)測過程能力、產(chǎn)品符合性和體系運行有效性。外部主要是顧客和相關(guān)方滿意度調(diào)查。要利用統(tǒng)計技術(shù)對監(jiān)測數(shù)據(jù)進行分析，尋找持續(xù)改進的空間。 10、持續(xù)改進過程的有效性。這是一個PDCA循環(huán)的過程。建立自我完善機制，利用職業(yè)方針目標的激勵性和審核結(jié)果，改進過程，顧客和相關(guān)方滿意度。