房地產開發(fā)企業(yè)是房地產開發(fā)經營活動的組織者和承擔者，擔負著開發(fā)過程的組織、指揮、協調 與控制的職能。房地產開發(fā)是指取得土地使用權并在其上改造、生產和建設的過程，它的根本原料是 土地，它的產品是不動產（包括土地和建筑物）。經營是指在開發(fā)的全過程中運籌資金、開辟市場、 組織指揮生產、進行銷售和服務的經濟活動。從房地產開發(fā)企業(yè)的職員組成、業(yè)務特點看，這類企業(yè) 是間接的生產指揮者，是向顧客提供房地產產品和服務的經營者，而不是實物產品的生產者。 房地產開發(fā)企業(yè)應處理好企業(yè)與外部的關系，包括企業(yè)與 、企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與顧客之間的 關系，企業(yè)絕大多數職員從事的工作也是處理和協調這種關系。 房地產開發(fā)企業(yè)的對外經營活動是通過內部管理來實現的。圍繞經營活動所進行的計劃、指揮、 協調、監(jiān)督和檢查等工作就是ISO9000族質量管理和質量保證標準所指的對象。因此，房地產開發(fā)企 業(yè)的貫標認證應側重于經營質量和服務質量，而非針對實物產品——房產品的質量。 房地產開發(fā)企業(yè)的內部行為和活動過程 ISO9000認證的重點是房產品質量，也是企業(yè)管理和貫標認證的終目標。從表面看，房地 產開發(fā)企業(yè)派出的專門人員或委托工程監(jiān)理公司到施工現場進行質量監(jiān)督，對施工組織設計和施工工 藝工序進行的確認和改進，對直接影響房產品實體質量的人、機、料、法、環(huán)五大因素進行的監(jiān)督管 理，對產品的過程質量進行的檢查（隱蔽工程檢查、中間驗收等），對終產品進行的多道驗收（竣 工驗收、交付驗收和綜合驗收等），似乎是房地產開發(fā)企業(yè)參與了實物產品的生產，并對自己經營的 房產品實體質量進行了直接調控。其實，即使房地產開發(fā)企業(yè)在施工現場查出了質量批漏，改進了施 工工藝，提高了房產品實物質量，也不意味著這種現場監(jiān)督檢查是房產品質量提高的決定因素，房產 品實物質量的形成過程也不會成為房地產開發(fā)企業(yè)的內部過程或與分承包方的共同生產過程。 不論是過程控制、檢驗和試驗、不合格品控制、糾正和措施要素，都是針對企業(yè)的內部過程 和活動。房地產開發(fā)企業(yè)與施工承包方及顧客的聯系主要通過合同的形式實現：通過采購合同完成與 承包方之間的產品交付、資金支付、信息聯系和反饋；通過銷售合同完成與顧客之間的產品交付、資 金支付、信息聯系和反饋等。因此，房產品實物質量的形成過程是在房地產開發(fā)企業(yè)內部過程之外完 成的，不是房地產開發(fā)企業(yè)貫標認證的重點，其重點是內部行為和活動過程。 企業(yè)監(jiān)督管理行為屬于采購的范疇 房地產開發(fā)企業(yè)與分承包方簽訂的工程承包合同規(guī)定，分承包方有要求發(fā)包方進行隱蔽工程質量 驗收檢查的權利，也賦予了發(fā)包方有隨時檢查分承包方作業(yè)質量和進度的權利。同時，合同也規(guī)定了 分承包有完成施工作業(yè)、交付房產品的義務，發(fā)包方有向分承包方支付酬金的義務。所以，合同的執(zhí) 行過程對房地產開發(fā)企業(yè)來講是一種采購過程。 ISO 9000族標準規(guī)定了采購要素，其中有采購驗證的要求。房地產開發(fā)企業(yè)對施工現場的監(jiān)督檢 查就屬于這種采購驗證的行為，只不過因為建筑的產品特性不同于一般產品，這種采購驗證過程相對 復雜、特殊和重要。房地產開發(fā)企業(yè)對所有隱蔽工程的驗收、中間的工程檢驗和竣工驗收等都是對采 購產品質量的確認和驗證行為，與一般普通產品的進貨檢驗和采購驗證的性質相同。 房地產ISO9000認證應將其所從事的施工過程質量控制、進度控制和投資控制歸入采購控制要素。 根據監(jiān)理合同完成對監(jiān)理方所提供服務的采購 開發(fā)商聘請監(jiān)理公司來履行對房屋質量的控制是一種趨勢。監(jiān)理方與房地產開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)理委 托合同，規(guī)定由房地產開發(fā)企業(yè)支付酬金，由監(jiān)理方代表房地產開發(fā)企業(yè)完成施工監(jiān)理任務。 監(jiān)理委托合同也屬于采購的范疇。施工承包合同采購的是包括承包方服務在內的實物房產品，監(jiān) 理委托合同采購的是一種由監(jiān)理方提供的服務。因此，應通過委托合同，把本屬于房地產開發(fā)企業(yè)的 采購及采購驗證工作轉化為企業(yè)的外部過程。同樣，施工合同中規(guī)定的應由房地產開發(fā)企業(yè)承擔的對 房產品的采購驗證責任，絕大部分也可以通過委托合同由監(jiān)理方承擔。所以，房地產開發(fā)企業(yè)在貫標 認證中應該謹慎而正確地處理好對監(jiān)理方所提供服務的采購控制。 提高開發(fā)經營的服務質量 房地產開發(fā)企業(yè)是經營企業(yè)而非生產企業(yè)，雖然提供的是質量要求高的房產品，但改變不了經營 服務的根本性質。就像施工承包和監(jiān)理委托一樣，房地產開發(fā)企業(yè)主要通過一系列合同間接完成工作 過程，如地質勘測委托、工程設計委托、形象策劃委托、市場調查委托、動遷和征地委托、銷售和物 業(yè)管理委托等。隨著房地產市場的發(fā)展和分工的日益專業(yè)化，許多過程都將越來越多地通過委托專業(yè) 機構來完成。房地產ISO9000認證應越來越側重于對合同的管理，通過對企業(yè)履行合同過程的質量的 控制，達到間接控制實物產品質量的終目的，更好地為顧客服務。

ISO10012認證審核中的問題點 因為測量管理體系的目標就是對由于測量設備的失準和測量過程的失控可能產生的不正確的測量結果進行防范和控制以 限度地降低風險。測量管理體系審核中共性的問題具體闡述如下： ? 1 測量過程控制 ? 測量過程控制是ISO10012:2003標準的一個發(fā)展。因此，企業(yè)建立新的測量管理體系區(qū)別于過去的計量檢測體系中根本的地方就是在是否實現了對測量過程的控制，如果企業(yè)建立的測量管理體系只對測量設備進行有效管理，而缺乏對計量過程進行控制，那么就不一定能完全保證測量結果數據始終保持準確和一致。測量過程的控制可區(qū)別為重要（含高度）測量過程和一般測量過程控制，這有利于確保測量過程受控，又節(jié)約投入的資源。 ? 適用于高度測量過程控制的有：關鍵性的測量過程（包括產品檢驗、試驗、化驗等領域）；復雜的測量過程（包括在線工藝過程等領域）；對保證生產的測量（包括易爆、易燃、有害領域）；昂貴代價的測量過程（包括進出關口結算、配料等領域）。 ? 適用于一般測量過程控制的有，對于非關鍵的零部件的簡單測量。對測量過程實施控制的主要方法有高度測量控制方法：（包括核查標準、控制圖、統(tǒng)計技術等）；一般測量控制方法：（包括重復測量、留樣再測、特性分析、設備抽檢、環(huán)境監(jiān)測、人員監(jiān)督等），以減少和由于異常故障，出現錯誤的測量結果。 ? 2 計量確認過程的監(jiān)視與計量過程的監(jiān)視的區(qū)別 ? 這主要是監(jiān)視的對象不同，前者是對測量設備而言，后者是對測量過程而言。測量設備的監(jiān)視是監(jiān)視其特性和要求的符合性；測量過程的監(jiān)視是監(jiān)視其過程符合規(guī)定的能力（人員操作技能、設備的配置、環(huán)境條件、測量方法、文件（軟件）等是否滿足測量要求）。監(jiān)視實際上是有效控制測量過程和持續(xù)改進測量管理體系的有效途徑。監(jiān)視應制定所用方法如（核查、比對、統(tǒng)計技術、審核、顧客滿意調查、定期檢查、驗證證明文件等），并應做好監(jiān)視記錄。目前，在審核中發(fā)現對監(jiān)視出現的不符合項也占有一定比例。 ? 3 必須掌握兩個關鍵 ? 關鍵一是企業(yè) 管理者必須高度重視和認清測量管理體系的作用和目的，必須親自抓，才能實現統(tǒng)一管理，才能為實現方針和目標提供必要的資源保障。 ? 關鍵二是企業(yè)必須全員參加，因為測量過程控制涉及各個部門，需要搞好培訓，對照標準逐條落實，使員工能以主人翁的責任感正確處理和解決測量過程出現的問題。 ? 4 需要掌握兩個難點 ? 難點一是ISO10012:2003標準指出：“測量管理體系覆蓋的每一個測量過程都應評價測量不確定度。”因此，要求企業(yè)計量職能部門人員需要掌握測量不確定度的概念和基本分析方法，使企業(yè)計量向國際水平靠攏，保證新的測量管理體系的質量。 ? 難點二是將顧客的測量要求轉化為計量要求。因此，要求企業(yè)有關人員需要具有掌握生產工藝過程知識和計量綜合知識，以便準確表述預期用途。 ? 5 開展企業(yè)測量管理體系認證審核的效果 ? 5.1 通過審核，了企業(yè)計量管理和檢測水平，使企業(yè)的計量檢測能力對質量管理、成本管理、節(jié)能降耗、企業(yè)效率發(fā)揮了重要技術保障作用。 5.2 通過審核，使企業(yè)在測量設備管理基礎上建立對測量過程的控制體系，加強對計量數據的持續(xù)監(jiān)控，極大地減少了企業(yè)因測量不準造成的風險和后果。 5.3 通過審核，使企業(yè)建立現代計量檢測體系，以便能夠適應經濟和科學發(fā)展的需要，對企業(yè)市場競爭能力，參與國內外招標、簽訂合同時具有穩(wěn)定的計量基礎保證作用。 5.4 通過審核，使企業(yè)計量實驗室環(huán)境條件得到改善。配置了相應的恒溫設施，并對影響實驗室的區(qū)域進行了有效隔離，確保了實驗室的良好工作環(huán)境。 5.5 通過審核，進一步規(guī)范了企業(yè)能源計量器具的配備和準確度等級要求，有效地對企業(yè)開展節(jié)能降耗、生產經營、領導決策提供了更為準確可靠、穩(wěn)定有效的測量數據。 ? 6 需高度控制的測量過程范圍 ? 在測量管理體系現場審核過程中發(fā)現，某些企業(yè)列出的需高度控制的測量過程一覽表上只反映了產品制造和質量檢驗范圍內的測量過程，而未將經營管理、、環(huán)保等方面的測量過程列入高度控制。 ? 例如某機械制造廠生產過程中所用的專用校對塞規(guī)是自制的，精度要求到微米級，且專用校對塞規(guī)的檢測是用高精度的三坐標測量儀進行的。該企業(yè)在建立測量管理體系時只將產品在生產制造過程中和質量檢驗過程中的檢測列入需高度控制的測量過程，卻未將專用校對塞規(guī)在生產制造過程中和質量檢驗過程中的檢測列入需高度控制的測量過程。試想：如果專用校對塞規(guī)的檢測結果有誤，那用該專用校對塞規(guī)檢測的產品質量如何得以保證？ ? 也就是說，該產品的檢測結果就會存在一定的風險。作為建立測量管理體系的企業(yè)就應該將專用校對塞規(guī)在生產制造過程中和質量檢驗過程中的檢測列入高度控制的范圍以確保產品的檢測結果準確無誤。GB/T19022-2003/ISO 10012：2003《測量管理體系 測量過程和測量設備的要求》（以下簡稱ISO 10012）的7.2.2測量過程設計中的“指南”已說明“高度的測量過程控制對那些包含有關鍵性的復雜的測量系統(tǒng)，對保證生產的測量以及由于測量結果不正確會引起后續(xù)的昂貴代價的測量來說是合適的”。即需高度控制的測量過程不應該僅僅局限在產品制造和質量檢驗范圍，而應包括企業(yè)的經營管理、能源管理、生產管理、職業(yè)管理、環(huán)境管理以及產品制造前的準備工作等方面的測量過程。 ?