房地產(chǎn)ISO9001認證過程中，容易出現(xiàn)的問題列出如下： 　　4.2.1 　　a.沒有將質(zhì)量方針、質(zhì)量目標、質(zhì)量記錄做為文件來控制。 　　b.文件范圍太大，數(shù)量太多，使體系運作效率降低。 　　c.組織的規(guī)模大，過程復雜，員工的 能力一般，但文件數(shù)量過于少，描述也過于簡單，不能有效地指導質(zhì)量管理體系的運作。 　　4.2.2 　　a.對質(zhì)量管理體系的描述不清晰，所做的裁剪沒有充分的依據(jù)或沒有將依據(jù)明確地描述。 　　b.由于法律法規(guī)及顧客要求的改變，原來所做的裁剪已不適宜或不合理，但沒有及時糾正。 　　c.質(zhì)量手冊對質(zhì)量體系所包含的過程順序和相互作用的表述不清楚，所引用的程序過于散亂，與手冊條款的對應關系不清晰。 　　4.2.3 　　a.沒有對文件是否持續(xù)適用進行審核、更新和重新批準，文 件的規(guī)定與現(xiàn)實的運作有出入。 　　b.由于節(jié)省資源或也于保密的考慮，在文件使用場所沒有適用的文件。 　　c.文件內(nèi)容不清晰或文件使用者所不能理解的語言(如外國語)寫成。 　　d.由于存在一個以 上的體系，所以針對某項要求而檢索文件變得非常困難。 　　e.外來文件沒有得到控制。 　　f.由 于沒有適當?shù)臉俗R而使用了作廢文件。 　　4.2.4 　　a.記錄貯存條件不良 。 　　b.記錄不清晰、不完整。 　　c.電子媒體或其他媒體記錄沒有得到符合其技術特點要求的控 制。 　　d.記錄不易查閱。 　　e.記錄的失效處置不及時，且處理方式與文件化的規(guī)定不符。 　　5.1 　　a. 管理者把做出承諾的工作交給其他人，自己不能清楚地 說明這些承諾是何種方式體現(xiàn)的。 　　b.沒有明確的證據(jù)證明 管理者已在組織內(nèi)部傳達了滿足顧客以及法律法規(guī) 要求的重要性(如會議、MEMO、板報、宣傳品、廣播等)。 　　c. 管理者不清楚自己在管理評審活動中應擔負的 職責和應做的事情。 　　d. 管理者不能說明具有識別所需資源的機制或方式。 　　5.2 　　a.質(zhì)量方針與質(zhì)量目標的關系不清晰。 　　b. 員工不知道質(zhì)量方針或雖能夠背誦質(zhì)量方針，但卻不理解質(zhì)量方針的定義。 　　c.沒有對質(zhì)量方針進行定期的評審， 質(zhì)量方針可能已是不適宜的了。 　　d.在組織內(nèi)有一個以上的質(zhì)量方針，員工不能說明哪一個是 的。 　　5.3 　　a.與實現(xiàn)質(zhì)量目標有關的職能部門(層次)，沒有分解到應承 擔的指標。 　　b.質(zhì)量目標不是書面的，部門負責人只能口頭說出一些組織內(nèi)要求的指標。 　　c. 質(zhì)量目標沒有體現(xiàn)持續(xù)改進的承諾。 　　d.質(zhì)量目標中個別指標無法被測量。 　　e.在策劃產(chǎn)品實 現(xiàn)的過程中，沒有針對產(chǎn)品\項目和合同規(guī)定質(zhì)量目標。 　　5.4 　　a.只 在質(zhì)量手冊中描述了應進行的溝通，但實際操作中如何進行溝通沒有規(guī)定的文件，以至于溝通的實際效果不佳。 　　b.沒有進行溝通，或溝通只是表面化的工作。 　　c.由于沒有足夠的溝通，各部門任務職責和權限不能做了解，以 至于影響到體系的有效運作。 　　5.5 　　a.管理評審沒有按照規(guī)定的時間 間隔進行。 　　b.沒有充分討論那些內(nèi)部和外部的變化對質(zhì)量管理體系的影響。 　　c.連續(xù)幾次管 理評審所提出需改進的問題都類似，說明對以往管理評審的跟蹤措施實施不力。 　　d.管理評審輸出中對與顧客要求 有關的產(chǎn)品的改進沒有涉及。 　　6.1 　　a.從質(zhì)量管理體系運作的終效 果來看，組織提供的資源的不充分的。 　　b.造成顧客不滿意的終原因是資源不足。 　　c.對人 員的能力的判斷更多地是從教育、培訓、經(jīng)歷等方面考慮而忽略了對技能的要求。 　　6.2 　　a.沒有對全部從事與影響質(zhì)量的人員規(guī)定任職要求。 　　b.沒有按照任職要求分析培訓需 求。 　　c.沒有評價培訓的有效性。 　　d.員工對他們從事的活動的相互作用和重要性認識不 足，也不知道如何為實現(xiàn)質(zhì)量目標作出貢獻。 　　e.所保存的培訓記錄不能證明要求的經(jīng)歷和資格。 　　6.3 　　a.對為了實現(xiàn)產(chǎn)品符合性所需的設施，沒有方法識別需要配置 到何種程度是適合的工作場所的空間和條件，不能滿足保證產(chǎn)品質(zhì)量和使顧客滿意的 要求。 　　b.支持性服務不 能滿足 要求，如通訊/交通工具等。 　　c.維護只被理解為出現(xiàn)故障的修理，沒有包括有計劃的性維護保養(yǎng) 。 　　7.1 　　a.沒有對所有的產(chǎn)品實現(xiàn)過程進行策劃。 　　b.策劃的結果千篇一律，而實際不同產(chǎn)品的產(chǎn)品實現(xiàn)過程是不同的。 　　c.策劃的結果顯示，策劃沒有包括所要求 的全部的應策劃的內(nèi)容。 　　d.策劃的結果與質(zhì)量管理體系的其他要求有矛盾。 　　7.2 　　a.忽視了應明確支持方面的要求和與產(chǎn)品相關的責任、法律法規(guī)的要求。 　　b.受審核方說所有的要求都已明確，但審核員卻看不到證據(jù)。 　　c.以口頭方式提 出的要求沒有得到評審確認的。 　　d.產(chǎn)品要求發(fā)生變更后，有一些有關的文件沒有得到修改和確認。 　　e.與產(chǎn)品要求變更有關的人員不知道修改后的要求。 　　7.3 　　a.沒有充分地考慮在設計活動中所需要的組織職責和技術接口。 　　b.設計計劃沒有及時的 更新，以至于計劃失去意義。 　　c.設計輸入沒有考慮有關的法律、法規(guī)要求。 　　d.設計輸出沒 有包含產(chǎn)品驗收準則或與和正常使用有重大關系的產(chǎn)品特性。 　　e.設計評審的參加者沒有包括所有的相關人員 。 　　f.設計確認沒有在正常生產(chǎn)條件下進行。 　　g.對于以項目為單位進行設計、生產(chǎn)和安裝的 活動設計驗證和設計確認與過程檢驗和終檢驗之間發(fā)生混淆。 　　7.4 　　a.對不同類型的采購過程的控制方式和程度沒有區(qū)別。 　　b.什么是合格的供方，沒有明確的、可操作的標準，選 擇和評價供方具有較多的主觀性。 　　c.對供方評價后的跟進措施沒有實施。 　　d.采購信息不齊 全，尤其缺少與質(zhì)量有關的要求。 　　e.對要求到供方處實施驗證的活動，采購信息中沒有提及。 　　7.5.1 　　a.沒有、充分地考慮到與產(chǎn)品特性有關的要求如國際、 行業(yè)標準等。 　　b.作業(yè)指導書不充分、操作者隨意性較強。 　　c.作業(yè)指導書的規(guī)定與其他標準 (如檢驗標準)要求不符，與實際操作不一致。 　　d.缺乏足夠的測量和監(jiān)控設備。 　　e.缺少危 機對策。 　　7.5.2 　　a.不會識別哪些過程是特殊過程或識別的結果是錯 誤的。 　　b.過程確認所選擇的方式、方法與該過程的控制要點不匹配。 　　c.特殊過程的特性已 發(fā)生變化，但沒有進行新的確認。 　　7.5.3 　　a.沒有對顧客的財產(chǎn)進行必要的查驗，標識和防護控制。 (房地產(chǎn)開發(fā)一般無顧客財產(chǎn)) 　　7.5.4 　　a.對產(chǎn)品提供的防護，沒有包括產(chǎn) 品的各個組成部分。 　　b.對產(chǎn)品提供的防護與顧客的要求不一致。 　　c.只提供了適宜的搬運工 具，但沒有規(guī)定適宜的搬運方法。 　　d.產(chǎn)品的包裝不能有效地保護產(chǎn)品。 　　e.倉庫規(guī)定的儲存 要求與產(chǎn)品說明書或包裝上的要求不一致。 　　7.6 　　a.使用的測量和監(jiān)控設備與被測量參數(shù)特性不匹配。 　　b.操作工不清楚測量儀器的讀數(shù)含義及使用的有效期。 　　c.校驗沒注明校驗采用的、可追溯的 標準。 　　d.當發(fā)現(xiàn)儀器失準時，無法追溯和識別已被失準儀器檢驗過 的產(chǎn)品。 　　e.把在儀器使用中進行比較用的儀器附件(如標準物質(zhì))當做檢定或校準的標準。 　　f.企業(yè)自校的儀器沒有制定校準規(guī)程。 　　8.1 　　a.測量和監(jiān)控活動沒 有包括所需要的全部范圍，如涉及持續(xù)改進方面。 　　b.在應使用統(tǒng)計技術的地方，沒有采用統(tǒng)計技術。 　　c.在顧客滿意度進行的監(jiān)控方法不合理，如將無投訴視為顧客滿意。 　　d.監(jiān)控的終結果不能展現(xiàn)質(zhì)量管理體系的運行績效。 　　8.2 　　a.沒有充分考慮受審核區(qū)域的狀況和重要性。 　　b.審核員與被審核的部門或活動有關系，通常都發(fā)生在規(guī)模較小的公司。 　　c.選擇不適當?shù)娜藛T指導和實施內(nèi)部質(zhì)量審核。 　　d.內(nèi)部質(zhì)量審核中沒有追溯驗證的部分。 　　e.沒有對所有部門進行審核的完整記錄。 　　f.糾正措施是由審核員提議的。 　　g.公司的內(nèi)審員不清楚整個審核的程序，內(nèi)部質(zhì)量審核由咨詢顧問實施。 　　8.2.1 　　a.選擇對產(chǎn)品的特性進行測量和監(jiān)控的控制點不完整、不科學。 　　b.測量和監(jiān)控標準未 明確規(guī)定檢驗員在測量時僅憑經(jīng)驗，沒有參照產(chǎn)品手冊中的要求或標準。 　　c.檢驗員不知道如何判斷供方測量和監(jiān)控的結果。 　　d.測量和監(jiān)控完成后沒有保存相應的記錄。 　　e.產(chǎn)品放行的授權者不能從有關記 錄找到。 　　f.不符合測量和監(jiān)控標準的要求可能導致嚴重不合格項的產(chǎn)生。 　　8.3 　　a.未規(guī)定如何處置各個階段測量和監(jiān)控所發(fā)現(xiàn)的不合格品。 　　b.糾正后的不合格品沒有重新檢驗。 　　c.在交付或開始使用后發(fā)現(xiàn)的不合格品，只對不合格 現(xiàn)象采取了措施，沒有對其造成的后果采取措施。 　　d.讓步處理不符合產(chǎn)品時，必要時沒有向顧客、終用戶、法定 機構或其它機構報告。 　　8.4 　　a.沒有根據(jù)管理的需求收集相應的數(shù)據(jù) 或收集不全。 　　b.沒有規(guī)定數(shù)據(jù)的分析方法和分析結果的用途。 　　c.沒有對質(zhì)量管理體系的適宜性和有效性得出結論。 　　d.沒有有效地指示需要改進的功能/區(qū)域。 　　8.5 　　a.對體系持續(xù)改進所需要的過程認識不清，誤認為持續(xù)改進就是連續(xù)的糾正與措施。 　　b.糾正措施與措施的概念混淆不清。 　　c.受審核方稱不需要采取措施，但實際情況是體系中表現(xiàn)出許 多有規(guī)律的問題。 　　d.沒有查清問題的根本原因并采取適當?shù)拇胧?　　e.沒有對措施的實施進 行追蹤驗證。 　　f.害怕記錄客戶的投訴。

ITSS認證的六大過程 ITSS條款從管理要求、人員、資源、技術和過程五個方面提出了運維成熟度模型各級的要求, 不同成熟度級別的標準條款要求也不相同, 但無論三級還是四級, 其實施的步驟和方法都基本相同。實施步驟可分為貫標準備、現(xiàn)狀調(diào)查分析、構建體系、試運行、內(nèi)部評估和… ??ITSS條款從管理要求、人員、資源、技術和過程五個方面提出了運維成熟度模型各級的要求, 不同成熟度級別的標準條款要求也不相同, 但無論三級還是四級, 其實施的步驟和方法都基本相同。實施步驟可分為貫標準備、現(xiàn)狀調(diào)查分析、構建體系、試運行、內(nèi)部評估和體系管理評審、改進六個階段, 若企業(yè)還有評估認證的需求, 還可增加評估申請、接受現(xiàn)場評審并整改等階段的工作。 ??1 貫標準備 ??建立運行維護服務能力體系是對企業(yè)運維服務業(yè)務有重大影響的決策。它涉及到組織結構、管理方式、資源配置等方面的變化和優(yōu)化, 對組織運維業(yè)務發(fā)展甚至是企業(yè)發(fā)展都有重大影響。組織在實施標準前應做好充分準備來應對過程中可能出現(xiàn)的問題。這主要包括以下三方面的準備工作。 ??(1) 成立貫標領導小組和工作組 ??在貫標過程中, 會涉及到對原有組織結構、資源配置、管理方法的調(diào)整, 在體系構建過程中, 則會涉及到相關運維職能的確定和劃分, 這都必須由公司級領導協(xié)調(diào)和決策。成立貫標領導小組的目的就是為了在貫標過程中對組織結構、資源配置和管理方法等重大事項進行決策。領導小組至少要由主管運維業(yè)務的企業(yè)級領導擔任組長, 各相關部門負責人擔任組員, 以便遇到問題及時協(xié)商做出決策。除領導小組外, 企業(yè)還需要成立一個負責貫標具體工作的工作小組, 工作小組主要負責貫標過程中具體工作的落實, 如企業(yè)運維業(yè)務發(fā)展分析、組織貫標過程培訓、組織實施內(nèi)部評估和管理體系評審、對外聯(lián)絡等工作。工作小組通常由運維業(yè)務管理部門和企業(yè)管理部門負責人擔任組長, 各相關部門與運維業(yè)務有關的崗位人員擔任組員。工作小組的組長應當在貫標期間專職負責貫標工作。 ??(2) 組織貫標培訓 ??在正式開展貫標工作之前, 對標準進行了解和學習是基本條件。至少要組織領導小組和工作小組所有成員參加培訓。培訓內(nèi)容要包括標準基本內(nèi)容、標準條款的具體要求以及實施標準的主要工作等。 ??(3) 制定貫標工作總體計劃 ??貫標相對企業(yè)的日常工作而言比較復雜, 為保證貫標進度和過程中各項工作有效完成, 企業(yè)應當制定貫標工作總體計劃。計劃應對貫標每一個階段工作都做出策劃, 明確具體工作內(nèi)容、實施人、責任人、配合人、工作結果及要求等內(nèi)容?？傮w計劃應經(jīng)領導小組批準, 所有人員都應按要求的工作內(nèi)容、時間進度、工作結果保質(zhì)保量完成各項工作。 ??2 現(xiàn)狀調(diào)查分析 ??本階段應對企業(yè)的運行維護服務能力的現(xiàn)狀進行調(diào)查。調(diào)查包括以下五方面: ??(1) 現(xiàn)有運行維護項目的數(shù)量、收益及比重、顧客滿意度、SLA達成情況、存在的主要問題和潛在威脅等。 ??(2) 運行維護業(yè)務的發(fā)展規(guī)劃和運維業(yè)務在企業(yè)中的定位。明確運維業(yè)務在企業(yè)戰(zhàn)略中的地位、未來發(fā)展目標以及實現(xiàn)途徑, 以此作為運維業(yè)務體系搭建和資源配置的基礎。 ??(3) 現(xiàn)有運維業(yè)務的管理制度和管理方法。搜集企業(yè)所有與運維業(yè)務相關的制度, 包括直接和間接相關的制度, 如運維業(yè)務事件管理制度、運維人員管理制度等。 ??(4) 運維業(yè)務組織結構。明確運維業(yè)務各項職能、部門、崗位的設置, 特別是相對獨立的運維團隊、服務臺、知識庫等。 ??(5) 與運維業(yè)務有關職能和活動的績效指標及考核。建立了哪些職能和活動的績效指標及其考核方法和制度, 人員績效是否與人員發(fā)展和收益建立了關聯(lián)關系, 績效指標是否實現(xiàn)等。 ??工作組應采用對照法針對調(diào)查結果進行分析。對照標準條款的要求, 在調(diào)查結果中尋求滿足要求的證據(jù)。找出沒有落實的標準條款和雖然有相關制度但不能充分滿足的標準條款, 并將差距內(nèi)容具體化, 作為下一步工作的基礎。 ??3 構建體系 ??本階段是企業(yè)貫標重要的階段, 企業(yè)要認真理解標準各條款要求, 根據(jù)企業(yè)運維業(yè)務發(fā)展規(guī)劃和管理的實際情況, 設計出適合于自身的運維能力管理制度和方法。構建體系要以現(xiàn)狀調(diào)查分析階段的工作成果為基礎, 針對每一項差距, 認真分析標準要求和自身運維服務特點, 結合管理學知識理念, 完善運維業(yè)務的組織結構及職能、策劃能力建設需求和能力建設計劃、編制能力管理所需制度、確定績效指標及考核方法。本階段要特別注意不能照搬其他企業(yè)的能力管理計劃、制度、績效指標等內(nèi)容, 不能盲目、不結合企業(yè)實際情況照搬照抄。 ??4 體系試運行 ??體系構建完畢后, 要在企業(yè)內(nèi)部開始體系的試運行, 發(fā)現(xiàn)體系存在的問題并及時調(diào)整改進, 確保體系與標準的符合性、與企業(yè)實際運維業(yè)務的適宜性以及體系有效性。體系試運行前企業(yè)應組織運維業(yè)務相關職能人員學習已建立的運維能力體系, 確保相關人員掌握工作方法和要求。試運行期間要求相關人員嚴格按照制度和文件要求開展工作, 對于存在的問題要記錄并反饋到工作組。工作組應針對收到的反饋意見及時進行分析并調(diào)整相關制度和文件, 確保體系各項活動不斷優(yōu)化。 ??5 內(nèi)部評估和體系管理評審 ??在試運行末期, 要組織內(nèi)部評估和體系管理評審活動。企業(yè)要選定實施內(nèi)部評估的人員, 并進行內(nèi)部評估相關知識和技能的培訓。內(nèi)部評估和體系管理評審都需要按照相關制度和計劃實施, 評估、評審范圍要覆蓋標準所有條款要求和企業(yè)運維業(yè)務所有職能。通過評估、評審對已建立體系的有效性、符合性、適宜性進行評價。對發(fā)現(xiàn)的問題要以書面形式開出不合格報告并進行改進。 ??6 改進 ??通過體系構建、試運行、內(nèi)部評估和體系管理評審, 企業(yè)應根據(jù)已建立的改進機制, 整理上述過程中發(fā)現(xiàn)的各類問題, 特別是不符合策劃要求的行為、未實現(xiàn)的績效指標、內(nèi)審和管理評審中發(fā)現(xiàn)的問題等。企業(yè)要對所有這些問題進行分析, 確定問題發(fā)生的原因以及問題原因的必要性和可行性, 并制定出問題原因的具體措施。企業(yè)應制定改進計劃, 包括改進工作內(nèi)容、方法、實施人、負責人、完成時間、效果驗證方法及時間等內(nèi)容。 ??通過上述六個階段的工作, 企業(yè)可初步建立運維能力體系。