房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的組織者和承擔(dān)者，擔(dān)負(fù)著開發(fā)過程的組織、指揮、協(xié)調(diào) 與控制的職能。房地產(chǎn)開發(fā)是指取得土地使用權(quán)并在其上改造、生產(chǎn)和建設(shè)的過程，它的根本原料是 土地，它的產(chǎn)品是不動(dòng)產(chǎn)（包括土地和建筑物）。經(jīng)營(yíng)是指在開發(fā)的全過程中運(yùn)籌資金、開辟市場(chǎng)、 組織指揮生產(chǎn)、進(jìn)行銷售和服務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的職員組成、業(yè)務(wù)特點(diǎn)看，這類企業(yè) 是間接的生產(chǎn)指揮者，是向顧客提供房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的經(jīng)營(yíng)者，而不是實(shí)物產(chǎn)品的生產(chǎn)者。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)處理好企業(yè)與外部的關(guān)系，包括企業(yè)與 、企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與顧客之間的 關(guān)系，企業(yè)絕大多數(shù)職員從事的工作也是處理和協(xié)調(diào)這種關(guān)系。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的對(duì)外經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是通過內(nèi)部管理來實(shí)現(xiàn)的。圍繞經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所進(jìn)行的計(jì)劃、指揮、 協(xié)調(diào)、監(jiān)督和檢查等工作就是ISO9000族質(zhì)量管理和質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)所指的對(duì)象。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)的貫標(biāo)認(rèn)證應(yīng)側(cè)重于經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，而非針對(duì)實(shí)物產(chǎn)品——房產(chǎn)品的質(zhì)量。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部行為和活動(dòng)過程 ISO9000認(rèn)證的重點(diǎn)是房產(chǎn)品質(zhì)量，也是企業(yè)管理和貫標(biāo)認(rèn)證的終目標(biāo)。從表面看，房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派出的專門人員或委托工程監(jiān)理公司到施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，對(duì)施工組織設(shè)計(jì)和施工工 藝工序進(jìn)行的確認(rèn)和改進(jìn)，對(duì)直接影響房產(chǎn)品實(shí)體質(zhì)量的人、機(jī)、料、法、環(huán)五大因素進(jìn)行的監(jiān)督管 理，對(duì)產(chǎn)品的過程質(zhì)量進(jìn)行的檢查（隱蔽工程檢查、中間驗(yàn)收等），對(duì)終產(chǎn)品進(jìn)行的多道驗(yàn)收（竣 工驗(yàn)收、交付驗(yàn)收和綜合驗(yàn)收等），似乎是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與了實(shí)物產(chǎn)品的生產(chǎn)，并對(duì)自己經(jīng)營(yíng)的 房產(chǎn)品實(shí)體質(zhì)量進(jìn)行了直接調(diào)控。其實(shí)，即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工現(xiàn)場(chǎng)查出了質(zhì)量批漏，改進(jìn)了施 工工藝，提高了房產(chǎn)品實(shí)物質(zhì)量，也不意味著這種現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督檢查是房產(chǎn)品質(zhì)量提高的決定因素，房產(chǎn) 品實(shí)物質(zhì)量的形成過程也不會(huì)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部過程或與分承包方的共同生產(chǎn)過程。 不論是過程控制、檢驗(yàn)和試驗(yàn)、不合格品控制、糾正和措施要素，都是針對(duì)企業(yè)的內(nèi)部過程 和活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工承包方及顧客的聯(lián)系主要通過合同的形式實(shí)現(xiàn)：通過采購(gòu)合同完成與 承包方之間的產(chǎn)品交付、資金支付、信息聯(lián)系和反饋；通過銷售合同完成與顧客之間的產(chǎn)品交付、資 金支付、信息聯(lián)系和反饋等。因此，房產(chǎn)品實(shí)物質(zhì)量的形成過程是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部過程之外完 成的，不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貫標(biāo)認(rèn)證的重點(diǎn)，其重點(diǎn)是內(nèi)部行為和活動(dòng)過程。 企業(yè)監(jiān)督管理行為屬于采購(gòu)的范疇 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與分承包方簽訂的工程承包合同規(guī)定，分承包方有要求發(fā)包方進(jìn)行隱蔽工程質(zhì)量 驗(yàn)收檢查的權(quán)利，也賦予了發(fā)包方有隨時(shí)檢查分承包方作業(yè)質(zhì)量和進(jìn)度的權(quán)利。同時(shí)，合同也規(guī)定了 分承包有完成施工作業(yè)、交付房產(chǎn)品的義務(wù)，發(fā)包方有向分承包方支付酬金的義務(wù)。所以，合同的執(zhí) 行過程對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講是一種采購(gòu)過程。 ISO 9000族標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了采購(gòu)要素，其中有采購(gòu)驗(yàn)證的要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督檢 查就屬于這種采購(gòu)驗(yàn)證的行為，只不過因?yàn)榻ㄖ漠a(chǎn)品特性不同于一般產(chǎn)品，這種采購(gòu)驗(yàn)證過程相對(duì) 復(fù)雜、特殊和重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)所有隱蔽工程的驗(yàn)收、中間的工程檢驗(yàn)和竣工驗(yàn)收等都是對(duì)采 購(gòu)產(chǎn)品質(zhì)量的確認(rèn)和驗(yàn)證行為，與一般普通產(chǎn)品的進(jìn)貨檢驗(yàn)和采購(gòu)驗(yàn)證的性質(zhì)相同。 房地產(chǎn)ISO9000認(rèn)證應(yīng)將其所從事的施工過程質(zhì)量控制、進(jìn)度控制和投資控制歸入采購(gòu)控制要素。 根據(jù)監(jiān)理合同完成對(duì)監(jiān)理方所提供服務(wù)的采購(gòu) 開發(fā)商聘請(qǐng)監(jiān)理公司來履行對(duì)房屋質(zhì)量的控制是一種趨勢(shì)。監(jiān)理方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)理委 托合同，規(guī)定由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付酬金，由監(jiān)理方代表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成施工監(jiān)理任務(wù)。 監(jiān)理委托合同也屬于采購(gòu)的范疇。施工承包合同采購(gòu)的是包括承包方服務(wù)在內(nèi)的實(shí)物房產(chǎn)品，監(jiān) 理委托合同采購(gòu)的是一種由監(jiān)理方提供的服務(wù)。因此，應(yīng)通過委托合同，把本屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 采購(gòu)及采購(gòu)驗(yàn)證工作轉(zhuǎn)化為企業(yè)的外部過程。同樣，施工合同中規(guī)定的應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的對(duì) 房產(chǎn)品的采購(gòu)驗(yàn)證責(zé)任，絕大部分也可以通過委托合同由監(jiān)理方承擔(dān)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在貫標(biāo) 認(rèn)證中應(yīng)該謹(jǐn)慎而正確地處理好對(duì)監(jiān)理方所提供服務(wù)的采購(gòu)控制。 提高開發(fā)經(jīng)營(yíng)的服務(wù)質(zhì)量 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是經(jīng)營(yíng)企業(yè)而非生產(chǎn)企業(yè)，雖然提供的是質(zhì)量要求高的房產(chǎn)品，但改變不了經(jīng)營(yíng) 服務(wù)的根本性質(zhì)。就像施工承包和監(jiān)理委托一樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要通過一系列合同間接完成工作 過程，如地質(zhì)勘測(cè)委托、工程設(shè)計(jì)委托、形象策劃委托、市場(chǎng)調(diào)查委托、動(dòng)遷和征地委托、銷售和物 業(yè)管理委托等。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和分工的日益專業(yè)化，許多過程都將越來越多地通過委托專業(yè) 機(jī)構(gòu)來完成。房地產(chǎn)ISO9000認(rèn)證應(yīng)越來越側(cè)重于對(duì)合同的管理，通過對(duì)企業(yè)履行合同過程的質(zhì)量的 控制，達(dá)到間接控制實(shí)物產(chǎn)品質(zhì)量的終目的，更好地為顧客服務(wù)。

QC080000認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)過程控制要求 QC080000認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)8.5 生產(chǎn)和服務(wù)提供 1- QC080000認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)和服務(wù)提供的控制要求 組織應(yīng)該在受控條件下進(jìn)行生產(chǎn)，適用時(shí)，受控條件應(yīng)包括： a) 可獲得成文信息，以規(guī)定以下內(nèi)容： 1) 擬生產(chǎn)的產(chǎn)品或進(jìn)行的活動(dòng)的HSF 特性； 2) 針對(duì)存在HS 污染或摻雜HS 可能性的過程的措施； b) 規(guī)定材料和技術(shù)的使用，過程運(yùn)行的基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境； c) 在適當(dāng)階段實(shí)施監(jiān)視和測(cè)量活動(dòng)，以驗(yàn)證是否符合過程的控制準(zhǔn)則以及輸出或產(chǎn)品的HSF 接收準(zhǔn)則； d) 采取措施，防止可能引入HSF 風(fēng)險(xiǎn)的人為錯(cuò)誤。 2- QC080000認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)識(shí)和可追溯性要求 組織應(yīng)在產(chǎn)品提供的整個(gè)過程中按照監(jiān)視和測(cè)量的要求來識(shí)別輸出的HSF 狀態(tài)。 組織應(yīng)按照法律法規(guī)、顧客或組織自己在HS 控制方面的要求標(biāo)識(shí)產(chǎn)品。 組織應(yīng)在必要時(shí)控制輸出的 性標(biāo)識(shí)，并應(yīng)保留所需的成文信息以實(shí)現(xiàn)可追溯性。 對(duì)包含任何HS 的過程應(yīng)予以 標(biāo)識(shí)并控制，以HSF 產(chǎn)品受到HS 污染。 3- QC080000認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)顧客或外部供方的財(cái)產(chǎn)要求 組織應(yīng)確保來源于外部供方（包括顧客指定的外部供方）的材料和元器件在使用前其HSF 符合 性已得到驗(yàn)證。 當(dāng)發(fā)現(xiàn)該財(cái)產(chǎn)的HSF 特性不合格時(shí)，組織應(yīng)向顧客或外部供方報(bào)告此事并保留相關(guān)成文信息。 4- QC080000認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)防護(hù)要求 組織應(yīng)對(duì)輸出和產(chǎn)品進(jìn)行防護(hù)，以確保對(duì)相應(yīng)要求的HSF 符合性，包括： a) 組織應(yīng)保護(hù)產(chǎn)品的HSF 特性； b) 組織應(yīng)確保用于規(guī)定產(chǎn)品的HSF 符合性的任何標(biāo)簽和標(biāo)識(shí)的完整性； c) HSF 合格的和不合格的材料、元器件和產(chǎn)品應(yīng)按已規(guī)定的過程予以隔離、明確標(biāo)識(shí)和處理； d) 正確地放行中間輸出或產(chǎn)品用于HSF 生產(chǎn)； e) 與HSF 不合格產(chǎn)品的存儲(chǔ)和使用相關(guān)的成文信息應(yīng)予以保留。 需要特別注意QC080000認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)更改控制要求 組織應(yīng)對(duì)可能改變產(chǎn)品HSF 特性的更改進(jìn)行評(píng)審、驗(yàn)證（必要時(shí)）和控制，以確保對(duì)HSF 要求的持續(xù)符合性。 當(dāng)適用的法律法規(guī)和顧客有要求時(shí)，應(yīng)在實(shí)施更改前向顧客報(bào)告更改并得到顧客的批準(zhǔn)。 評(píng)審、驗(yàn)證和批準(zhǔn)更改的結(jié)果應(yīng)作為成文信息予以保留，同時(shí)還應(yīng)包括授權(quán)進(jìn)行更改的人員以及根據(jù)評(píng)審所采取的必要措施。

ISO9001認(rèn)證保密要求方應(yīng)嚴(yán)格保守各自及對(duì)方的經(jīng)營(yíng)和技術(shù)秘密，詢?nèi)藛T必須對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和技術(shù)文件保密，用后立即歸還，業(yè)未經(jīng)許可，不可轉(zhuǎn)借咨詢所產(chǎn)生的結(jié)果性文件。 ISO9001不是指一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，而是一類標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)稱，是由TC176（TC176指質(zhì)量管理體系技術(shù)委員會(huì)）制定的所有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，是ISO12000多個(gè)標(biāo)準(zhǔn)中暢銷、普遍的產(chǎn)品。ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)是很多，特別是發(fā)達(dá)多年來管理理論與管理實(shí)踐發(fā)展的總結(jié)，它體現(xiàn)了一種管理哲學(xué)和質(zhì)量管理方法及模式，已被上100多個(gè)和地區(qū)采用。 對(duì)于專職負(fù)責(zé)體系建立的人員要端正這樣一個(gè)觀點(diǎn)：你的重要工作不是如何寫出實(shí)用的質(zhì)量體系文件，而是積極的宣傳和組織協(xié)調(diào)工作，宣傳是讓企業(yè)各級(jí)人員真正了解ISO90它不是一僵化和固定的模式來限制和阻礙工作流程的進(jìn)行，而是一個(gè)系統(tǒng)的靈活的結(jié)合企業(yè)特點(diǎn)的機(jī)制來保證質(zhì)量要求和規(guī)范的履行，而這些要求和規(guī)范都是過程擁有者根據(jù)企業(yè)的特性決定的可實(shí)現(xiàn)的和可改進(jìn)的要求和規(guī)范，更有助于工作流程順暢進(jìn)行。因此協(xié)調(diào)是組織各部門的人員來清晰界定部門，過程的接口，確定質(zhì)量控制的接收準(zhǔn)則，使各部門達(dá)成共識(shí)，確保流程的運(yùn)轉(zhuǎn)，也包括一些改善措施的實(shí)施，其各部門應(yīng)履行的職責(zé)。早在2006年12月8日，ISO就專門發(fā)表了一個(gè)APG（審核實(shí)踐指南），其標(biāo)題直接點(diǎn)明：“重要的是結(jié)果！”。不論是組織在實(shí)施ISO90還是審核員在執(zhí)行認(rèn)證審核，不能只是關(guān)注標(biāo)準(zhǔn)的每個(gè)單一條款的符合性，這只是手段。更重要的是關(guān)注QMS整體的結(jié)果。QMS的預(yù)期結(jié)果在標(biāo)準(zhǔn)一開始的條款“圍”中，即：滿足要求。包括顧客要求，適用的文文要求。增強(qiáng)顧客滿意。只有更好，這應(yīng)該是組織持續(xù)的，不斷的追求。對(duì)QMS的預(yù)期結(jié)果的要求已經(jīng)貫穿到新版標(biāo)準(zhǔn)的全過程。