房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的組織者和承擔(dān)者，擔(dān)負(fù)著開發(fā)過程的組織、指揮、協(xié)調(diào) 與控制的職能。房地產(chǎn)開發(fā)是指取得土地使用權(quán)并在其上改造、生產(chǎn)和建設(shè)的過程，它的根本原料是 土地，它的產(chǎn)品是不動(dòng)產(chǎn)（包括土地和建筑物）。經(jīng)營是指在開發(fā)的全過程中運(yùn)籌資金、開辟市場、 組織指揮生產(chǎn)、進(jìn)行銷售和服務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的職員組成、業(yè)務(wù)特點(diǎn)看，這類企業(yè) 是間接的生產(chǎn)指揮者，是向顧客提供房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的經(jīng)營者，而不是實(shí)物產(chǎn)品的生產(chǎn)者。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)處理好企業(yè)與外部的關(guān)系，包括企業(yè)與 、企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與顧客之間的 關(guān)系，企業(yè)絕大多數(shù)職員從事的工作也是處理和協(xié)調(diào)這種關(guān)系。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的對外經(jīng)營活動(dòng)是通過內(nèi)部管理來實(shí)現(xiàn)的。圍繞經(jīng)營活動(dòng)所進(jìn)行的計(jì)劃、指揮、 協(xié)調(diào)、監(jiān)督和檢查等工作就是ISO9000族質(zhì)量管理和質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)所指的對象。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)的貫標(biāo)認(rèn)證應(yīng)側(cè)重于經(jīng)營質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，而非針對實(shí)物產(chǎn)品——房產(chǎn)品的質(zhì)量。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部行為和活動(dòng)過程 ISO9000認(rèn)證的重點(diǎn)是房產(chǎn)品質(zhì)量，也是企業(yè)管理和貫標(biāo)認(rèn)證的終目標(biāo)。從表面看，房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派出的專門人員或委托工程監(jiān)理公司到施工現(xiàn)場進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，對施工組織設(shè)計(jì)和施工工 藝工序進(jìn)行的確認(rèn)和改進(jìn)，對直接影響房產(chǎn)品實(shí)體質(zhì)量的人、機(jī)、料、法、環(huán)五大因素進(jìn)行的監(jiān)督管 理，對產(chǎn)品的過程質(zhì)量進(jìn)行的檢查（隱蔽工程檢查、中間驗(yàn)收等），對終產(chǎn)品進(jìn)行的多道驗(yàn)收（竣 工驗(yàn)收、交付驗(yàn)收和綜合驗(yàn)收等），似乎是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與了實(shí)物產(chǎn)品的生產(chǎn)，并對自己經(jīng)營的 房產(chǎn)品實(shí)體質(zhì)量進(jìn)行了直接調(diào)控。其實(shí)，即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工現(xiàn)場查出了質(zhì)量批漏，改進(jìn)了施 工工藝，提高了房產(chǎn)品實(shí)物質(zhì)量，也不意味著這種現(xiàn)場監(jiān)督檢查是房產(chǎn)品質(zhì)量提高的決定因素，房產(chǎn) 品實(shí)物質(zhì)量的形成過程也不會(huì)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部過程或與分承包方的共同生產(chǎn)過程。 不論是過程控制、檢驗(yàn)和試驗(yàn)、不合格品控制、糾正和措施要素，都是針對企業(yè)的內(nèi)部過程 和活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工承包方及顧客的聯(lián)系主要通過合同的形式實(shí)現(xiàn)：通過采購合同完成與 承包方之間的產(chǎn)品交付、資金支付、信息聯(lián)系和反饋；通過銷售合同完成與顧客之間的產(chǎn)品交付、資 金支付、信息聯(lián)系和反饋等。因此，房產(chǎn)品實(shí)物質(zhì)量的形成過程是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部過程之外完 成的，不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貫標(biāo)認(rèn)證的重點(diǎn)，其重點(diǎn)是內(nèi)部行為和活動(dòng)過程。 企業(yè)監(jiān)督管理行為屬于采購的范疇 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與分承包方簽訂的工程承包合同規(guī)定，分承包方有要求發(fā)包方進(jìn)行隱蔽工程質(zhì)量 驗(yàn)收檢查的權(quán)利，也賦予了發(fā)包方有隨時(shí)檢查分承包方作業(yè)質(zhì)量和進(jìn)度的權(quán)利。同時(shí)，合同也規(guī)定了 分承包有完成施工作業(yè)、交付房產(chǎn)品的義務(wù)，發(fā)包方有向分承包方支付酬金的義務(wù)。所以，合同的執(zhí) 行過程對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講是一種采購過程。 ISO 9000族標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了采購要素，其中有采購驗(yàn)證的要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對施工現(xiàn)場的監(jiān)督檢 查就屬于這種采購驗(yàn)證的行為，只不過因?yàn)榻ㄖ漠a(chǎn)品特性不同于一般產(chǎn)品，這種采購驗(yàn)證過程相對 復(fù)雜、特殊和重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所有隱蔽工程的驗(yàn)收、中間的工程檢驗(yàn)和竣工驗(yàn)收等都是對采 購產(chǎn)品質(zhì)量的確認(rèn)和驗(yàn)證行為，與一般普通產(chǎn)品的進(jìn)貨檢驗(yàn)和采購驗(yàn)證的性質(zhì)相同。 房地產(chǎn)ISO9000認(rèn)證應(yīng)將其所從事的施工過程質(zhì)量控制、進(jìn)度控制和投資控制歸入采購控制要素。 根據(jù)監(jiān)理合同完成對監(jiān)理方所提供服務(wù)的采購 開發(fā)商聘請監(jiān)理公司來履行對房屋質(zhì)量的控制是一種趨勢。監(jiān)理方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)理委 托合同，規(guī)定由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付酬金，由監(jiān)理方代表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成施工監(jiān)理任務(wù)。 監(jiān)理委托合同也屬于采購的范疇。施工承包合同采購的是包括承包方服務(wù)在內(nèi)的實(shí)物房產(chǎn)品，監(jiān) 理委托合同采購的是一種由監(jiān)理方提供的服務(wù)。因此，應(yīng)通過委托合同，把本屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 采購及采購驗(yàn)證工作轉(zhuǎn)化為企業(yè)的外部過程。同樣，施工合同中規(guī)定的應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的對 房產(chǎn)品的采購驗(yàn)證責(zé)任，絕大部分也可以通過委托合同由監(jiān)理方承擔(dān)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在貫標(biāo) 認(rèn)證中應(yīng)該謹(jǐn)慎而正確地處理好對監(jiān)理方所提供服務(wù)的采購控制。 提高開發(fā)經(jīng)營的服務(wù)質(zhì)量 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是經(jīng)營企業(yè)而非生產(chǎn)企業(yè)，雖然提供的是質(zhì)量要求高的房產(chǎn)品，但改變不了經(jīng)營 服務(wù)的根本性質(zhì)。就像施工承包和監(jiān)理委托一樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要通過一系列合同間接完成工作 過程，如地質(zhì)勘測委托、工程設(shè)計(jì)委托、形象策劃委托、市場調(diào)查委托、動(dòng)遷和征地委托、銷售和物 業(yè)管理委托等。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和分工的日益專業(yè)化，許多過程都將越來越多地通過委托專業(yè) 機(jī)構(gòu)來完成。房地產(chǎn)ISO9000認(rèn)證應(yīng)越來越側(cè)重于對合同的管理，通過對企業(yè)履行合同過程的質(zhì)量的 控制，達(dá)到間接控制實(shí)物產(chǎn)品質(zhì)量的終目的，更好地為顧客服務(wù)。

1、ISO認(rèn)證產(chǎn)品和服務(wù)的要求，運(yùn)行的策劃與控制 為保證向顧客提供滿足要求的產(chǎn)品和服務(wù)，組織應(yīng)事先對顧客的規(guī)定、合同或訂單要求、適用于產(chǎn)品和服務(wù)的法律法規(guī)要求等予以 評審。同時(shí)應(yīng)通過以下措施對所需的過程進(jìn)行策劃、實(shí)施和控制；確定產(chǎn)品和服務(wù)的要求及所需的資源；建立過程、產(chǎn)品和服務(wù)的 接收準(zhǔn)則；控制策劃的變更和外程；識(shí)別評估重要環(huán)境因素和危險(xiǎn)因素；識(shí)別潛在的緊急情況并策劃應(yīng)急響應(yīng)措施。 2、產(chǎn)品和服務(wù)的設(shè)計(jì)與開發(fā) 組織應(yīng)建立、實(shí)施和保持設(shè)計(jì)和開發(fā)的策劃、輸入、過程控制、輸出以及更改的過程，確保后續(xù)的產(chǎn)品和服務(wù)的提供。在設(shè)計(jì)和開 發(fā)的各個(gè)控制階段，主要考慮設(shè)計(jì)和開發(fā)活動(dòng)的性質(zhì)、產(chǎn)品和服務(wù)的具體類型、輸出滿足輸入的要求、提供產(chǎn)品和服務(wù)過程的需求 ，設(shè)計(jì)和開發(fā)流程見附圖。 3、生產(chǎn)和服務(wù)提供的控制 組織應(yīng)在一切資源（包括人員、設(shè)備、基礎(chǔ)設(shè)施、運(yùn)行環(huán)境、可獲得的成文信息等）受控條件下進(jìn)行生產(chǎn)和服務(wù)的提供。在生產(chǎn)和 服務(wù)提供的整個(gè)過程中應(yīng)按照監(jiān)視和測量要求識(shí)別輸出狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)可追溯性。 在確定所要求的產(chǎn)品和服務(wù)交付后的覆蓋范圍及程度時(shí)，組織應(yīng)考慮法律法規(guī)的要求、與產(chǎn)品和服務(wù)相關(guān)的潛在不良后果、產(chǎn)品和 服務(wù)的性質(zhì)及使用壽命、顧客要求與反饋。應(yīng)對生產(chǎn)和服務(wù)提供的更改，進(jìn)行必要的評審和控制，確保持續(xù)符合要求。當(dāng)驗(yàn)證產(chǎn)品 和服務(wù)的要求已符合接收準(zhǔn)則并得到有關(guān)授權(quán)人員的批準(zhǔn)時(shí)，方可向顧客交付產(chǎn)品和服務(wù)。 對不符合要求的輸出進(jìn)行識(shí)別和控制，防止非預(yù)期的使用或交付。在產(chǎn)品交付之后，以及在服務(wù)提供期間或之后發(fā)現(xiàn)不合格產(chǎn)品和 服務(wù)時(shí)，應(yīng)根據(jù)不合格的性質(zhì)及其對產(chǎn)品和服務(wù)符合性的影響采取適當(dāng)措施，如糾正、隔離、限制、退貨或暫停對產(chǎn)品和服務(wù)的提 供；告知顧客；獲得讓步接收的授權(quán)。對不合格輸出進(jìn)行糾正之后應(yīng)驗(yàn)證其是否符合要求