房地產ISO9001認證在房地產企業(yè)的實施為促進房地產業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展起到了重要作用。房地 產ISO9001認證在房地產推行為了達到目的和 效果，確保實施的成功性，必須確保以下幾個要素 正常運行： 　　1、ISO9001質量方針：是企業(yè)總的方向和目標，是企業(yè)的口號和旗幟。 　　2、管理者推動：在房地產企業(yè)中建立一套新的ISO9001管理體系，決不是一件輕而易舉的事，是 需要傷筋動骨的，不但需要打破一些傳統(tǒng)觀念，而且還要使新的體系能夠在企業(yè)中生根、發(fā)芽、開花 。它從基層到管理層，從一個部門到另一個部門，涉及的人員之多，關系之復雜，無疑這將是困難的 。要克服這些困難，使管理體系的建立能夠獲得成功，捷徑之一--管理者推動這把利器。首先：管理 者站在企業(yè)的上層，有利于觀察企業(yè)的情況，能夠看到企業(yè)的軟肋在哪里?有利于工作的開展。其次 ：管理者有利于推動部門與部門之間事務的協(xié)調，有利于監(jiān)督上下級之間的工作。再次：管理者既是 改革的帶頭人，又是改革的推動者。 　　3、建立項目小組：項目小組的組成有助于更好的建立和實施新的體系。在項目小組成員的組成 上，應該是有所要求的，成員要有一定的組織協(xié)調能力、監(jiān)督和實施能力。一般建議企業(yè)中上層管理 人員或者部門負責人以上人員組成。 　　在質量體系實施的過程中有以下幾個質量控制點： 　　a、企業(yè)診斷 　　b、建立ISO9001體系(參照標準、結合企業(yè)實際情況設立目標和范圍) 　　c、ISO9001試運行(檢驗體系的可行性) 　　d、建立ISO9001內部審核制度 　　e、ISO9001管理評審 　　f、ISO9001培訓(貫穿于所有階段的所有過程) 　　通過以上各個關鍵點的把握，使房地產企業(yè)都通過ISO9001質量管理體系認證過程得到很好的效 果。ISO9001質量管理認證在房地產企業(yè)成功實現(xiàn)的經驗，我們可以借鑒應用在企業(yè)實施客戶關系管 理中來，利用ISO9001質量管理體系認證規(guī)范的流程和成熟的運作模式為企業(yè)實施客戶關系管理提供 方法。在房地產企業(yè)中，不妨我們把ISO9001質量管理體系的實施模式引進來，在房地產企業(yè)中得以 應用和消化。房地產企業(yè)在滿足了管理者推動、公司實施客戶關系管理方針和目標明確、有了充分的 資源可以利用的基礎上，應該在以下環(huán)節(jié)上加大力度。 　　1、客戶關系管理診斷。幫助公司建立切實有效的規(guī)范化、系統(tǒng)化、科學化、可操作性強的客戶 關系管理體系，以滿足客戶關系管理的需要。能夠有效的控制整個客戶關系管理體系的建立，確保實 施的成功性。在診斷中，充分了解企業(yè)在經營銷售、市場活動和客戶服務方面存在的問題，客戶從咨 詢房子到買房子變成業(yè)主，直到后期的物業(yè)管理，再到客戶的價值，形成交叉銷售和鏈式銷售。 在整個客戶的價值生命周期中，客戶關心和了解什么問題?企業(yè)需要了解和掌握客戶的哪些資料?如何 細分客戶?客戶不滿意的原因是什么?有什么改進方法?每個問題如何通過信息化手段實現(xiàn)?等等諸如此 類的問題要多了解。作為房地產企業(yè)多問些為什么，是有助于企業(yè)發(fā)展的。 　　2、客戶關系管理體系的建立，要根據(jù)企業(yè)的實際情況制定自己的目標和范圍，不可放大目標， 也不能縮小目標。目標太高，不利于看到實施效果，容易產生負面影響;目標太低，容易實現(xiàn)，但很 難達到實施客戶關系管理體系的 效果。只有適合企業(yè)情況的體系才更能有助于企業(yè)的發(fā)展。例如 房地產經營銷售部實施客戶關系管理的目標：在三個月之內，建立完善的客戶檔案資料，并能對部分 數(shù)據(jù)進行分析;在六個月內，客戶資料完善，對潛在客戶和業(yè)主進行跟蹤和管理，并對經營銷售 部的所有數(shù)據(jù)進行分析。對房地產企業(yè)來說，在六個月內整個公司客戶關系管理平臺建成，在各個部 門得到初步完善;在一年內完成客戶關系管理體系的建立，對所有客戶數(shù)據(jù)可以進行分析，指導相關 部門、人員制定計劃和目標，提高企業(yè)整體協(xié)同作戰(zhàn)能力，增強企業(yè)競爭力?？陀^的制定目標、建立 體系才能很好評估客戶關系管理給企業(yè)帶來的價值，有比較，才會有進步。 　　3、建立客戶關系管理監(jiān)督審核機制，確?？蛻絷P系管理體系在企業(yè)中有效應用。完善的監(jiān)督審 核機制，是對客戶關系管理體系順利實施、延續(xù)的重要環(huán)節(jié)之一。在監(jiān)督審核人員的選擇上，應該是 很有責任心、組織協(xié)調能力強、有信息化基礎的人員組成。公司也可以倡導自監(jiān)或他監(jiān)的制度，無論 是在工作流上，還是在處理客戶投訴方面，讓客戶關系管理成為自己的好幫手、企業(yè)發(fā)展的好助手。 深圳招商房地產在這方面做得比較好，他們組織客戶關系管理項目小組，監(jiān)督著整個企業(yè)的客戶關系 管理建設，從管理方面、業(yè)務方面和信息化方面多層次多渠道進行監(jiān)督和審核，在借助外力的同時， 也在加緊修煉自己的內功。 　　4、培訓是企業(yè)成功實施客戶關系管理的基礎。培訓是貫穿在整個過程中的，為了打破傳統(tǒng)觀念 ，要進行理念培訓;為了建立客戶關系管理體系，要進行客戶關系管理基礎知識培訓;為了很好的實施 客戶關系管理，要進行客戶關系管理操作培訓;為了讓客戶關系管理更好的在企業(yè)中升華，要持續(xù)不 斷的堅持培訓。在一些企業(yè)中，經常聽到某某人員不理解客戶關系管理，某某人員不會使用客戶關系 管理，這都是培訓不佳或沒有培訓的結果。特別在房地產企業(yè)中，培訓就尤其重要，從以前挖坑蓋房 ，到現(xiàn)在管理和信息化建設相結合的年代，時間之短，速度之快，人員的整體素質的需要不斷的 學習和培訓才能達到。 　　5、組織企業(yè)客戶關系管理管理評審，對于企業(yè)設立的目標和體系實施的有效性要進行定期評審 。結合企業(yè)的內部審核結果，對體系的有效性進行評估、改進、，使客戶關系管理體系始終保持 良性的可持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)。

哪些項目需要形成過程，哪些項目只需要有文件即可？（IATF16949的理解） 在IATF16949中，這些項目需要形成過程： 1、產品的管理 2、管理校準/驗證記錄 3、人員培訓需求、質量意識的管理 4、內部審核人員的能力 5、員工授權和激勵過程 6、記錄的保存管理 7、顧客工程規(guī)范的管理 8、特殊特性的識別和管控 9、供應商的選擇過程 10、供應商的控制類型和程度 11、采購品的法律法規(guī)的符合性 12、供應商的監(jiān)視 13、二方審核 14、生產維護 15、認證標識和可追溯性管理 16、產品和生產過程更改的控制 17、過程控制臨時更改的管理 18、返工產品的控制，驗證對原規(guī)范的符合性 19、返修產品的控制，驗證對規(guī)范的符合性 20、不合格品的處置過程 21、內部審核過程（方案、計劃、實施記錄、糾正措施） 22、問題解決過程 23、適當防錯方法的使用。 24、持續(xù)改進過程

ISO9000認證質量計劃與組織結構 深圳ISO9000認證質量計劃： a.對產品的保護性； b.對產品操作（手工、機械、自動化）的適應性； c.與 的有關，環(huán)保衛(wèi)生法規(guī)和運輸、儲運部門有關規(guī)定的符合性； d.對裝卸、開啟操作和包裝處理的便利性； e. 對所需的事項（如品名、數(shù)量、質量、標簽和裝卸、儲運指示標志等）的表示性； f.經濟性等。 30.jpg 深圳ISO9000認證 質量計劃是有關部門和車間班組工作的質量行為標準。質量計劃一般應包括以下內容。 a.包裝產品質量趕超目標。根據(jù)市場需求和技術發(fā)展趨向，結合本企業(yè)現(xiàn)有水平，瞄準國內外同類包裝的先進水平，決定產品包裝所要達到的目標，包括以上所述的對產品的保護性、經濟性等方面。 b.質量升級計劃。根據(jù)所執(zhí)行的技術標準（國際標準、 標準、行業(yè)標準、企業(yè)標準），規(guī)定升級目標和達到期限。 c.包裝產品質量指標。根據(jù)企業(yè)生產計劃編制，它是考核包裝產品質量的依據(jù)。 d.包裝產品質量改進措施計劃。根據(jù)質量升級計劃和質量指標計劃的要求，確定年度的質量改進措施計劃，規(guī)定改進措施項目完成時間和負責單位。其中屬于需要進行技術攻關的改進措施，應納入質量管理小組活動計劃。 ISO9000認證與組織結構，——與組織相關的主要概念 組織與組織結構 1. 組織是指職責、權限和相互關系得到安排的一組人員及設施（GB/T19000—ISO9000：2000）組織意味著一個正式的有意形成的職務結構或職位結構。 2. 組織結構是指人員的職責、權限和相互關系的安排（GB/T11000—ISO9000：2000）將組織工作作為一種過程形式時，必須考慮下列的因素： a. 組織結構必須反映目標和計劃，目標和計劃是組織活動的目的 b. 組織結構必須反映出組織管理可使用的權力的范圍 c. 組織結構必須反映它的環(huán)境，并隨著環(huán)境的變化而變化 d. 組織中人員是基本要素，組織結構中業(yè)務活動的劃分和權限的設置必須考慮人員的數(shù)量和習慣，這不是說組織的結構的設計要圍繞著人，但配備什么樣的人是一個重要的考慮因素。 ISO9000認證分工 分工是指為達到所需的目標，劃分任務和勞動的各種方式，對組織結構設計時的分工形式，對工作效率及效果會產生影響，資本主義經濟制度的始祖亞當·斯密通過對大頭針制造過程的分工形象化地加以了說明：大頭針的制造過程包括下列步驟：金屬線拉長拉直 切斷 削尖 壓制標準頭做頭 擺放 拋亮 包裝 ，如果由一個人來完成所有工序每天多生產20多支，而如果10個人進行分工完成上述工作每天可以生產48000支，即每人每天生產4800支。 2. 工作、職位與部門 1. 工作（job）是由組織為達到目標必須完成的若干任務組成。 2. 職位（posting）是一個人完成的任務和職責的集合。 3. 部門（Department）是指在一個組織中，一個管理人員有權執(zhí)行所規(guī)定的活動的一個明確區(qū)分的范圍、部分或分支機構，如XX部 XX科 XX組 XX 分部等 ISO9000認證組織的管理層次，組織的管理層次和管理幅度 1. 層次與幅度的關系 管理幅度是指管理人員負責管理人員的數(shù)目，組織的管理層次與管理幅度是密切相關的，管理幅度越寬，層次就相應減少，反之管理幅度越窄，層次會越多，管理幅度與層次要根據(jù)企業(yè)的規(guī)模，企業(yè)產品的性質及特點、工作的性質等來決定，通常規(guī)模越大，層次可能會越多，一般中層管理的幅度建立是4—8人，而對簡單重復性工作的人員其管理幅度可以多達數(shù)十人至數(shù)百人。 2. 窄幅度層級組織與寬幅度偏平型組織的優(yōu)缺點 深圳? ISO9000認證生產和服務的運行策劃與控制 產品和服務的要求，運行的策劃與控制為保證向顧客提供滿足要求的產品和服務，組織應事先對顧客的規(guī)定、合同或訂單要求、適用于產品和服務的法律法規(guī)要求等予以評審。同時應通過以下措施對所需的過程進行策劃、實施和控制；確定產品和服務的要求及所需的資源；建立過程、產品和服務的接收準則；控制策劃的變更和外程；識別評估重要環(huán)境因素和危險因素；識別潛在的緊急情況并策劃應急響應措施。 2、產品和服務的設計與開發(fā) 組織應建立、實施和保持設計和開發(fā)的策劃、輸入、過程控制、輸出以及更改的過程，確保后續(xù)的產品和服務的提供。在設計和開發(fā)的各個控制階段，主要考慮設計和開發(fā)活動的性質、產品和服務的具體類型、輸出滿足輸入的要求、提供產品和服務過程的需求，設計和開發(fā)流程見附圖。 2021623 深圳? ISO9000認證 3、生產和服務提供的控制 組織應在一切資源（包括人員、設備、基礎設施、運行環(huán)境、可獲得的成文信息等）受控條件下進行生產和服務的提供。在生產和服務提供的整個過程中應按照監(jiān)視和測量要求識別輸出狀態(tài)，實現(xiàn)可追溯性。在確定所要求的產品和服務交付后的覆蓋范圍及程度時，組織應考慮法律法規(guī)的要求、與產品和服務相關的潛在不良后果、產品和服務的性質及使用壽命、顧客要求與反饋。應對生產和服務提供的更改，進行必要的評審和控制，確保持續(xù)符合要求。當驗證產品和服務的要求已符合接收準則并得到有關授權人員的批準時，方可向顧客交付產品和服務。 深圳? ISO9000認證生產和服務的運行策劃與控制 產品和服務的要求，運行的策劃與控制為保證向顧客提供滿足要求的產品和服務，組織應事先對顧客的規(guī)定、合同或訂單要求、適用于產品和服務的法律法規(guī)要求等予以評審。同時應通過以下措施對所需的過程進行策劃、實施和控制；確定產品和服務的要求及所需的資源；建立過程、產品和服務的接收準則；控制策劃的變更和外程；識別評估重要環(huán)境因素和危險因素；識別潛在的緊急情況并策劃應急響應措施。 2、產品和服務的設計與開發(fā) 組織應建立、實施和保持設計和開發(fā)的策劃、輸入、過程控制、輸出以及更改的過程，確保后續(xù)的產品和服務的提供。在設計和開發(fā)的各個控制階段，主要考慮設計和開發(fā)活動的性質、產品和服務的具體類型、輸出滿足輸入的要求、提供產品和服務過程的需求，設計和開發(fā)流程見附圖。 3、生產和服務提供的控制 組織應在一切資源（包括人員、設備、基礎設施、運行環(huán)境、可獲得的成文信息等）受控條件下進行生產和服務的提供。在生產和服務提供的整個過程中應按照監(jiān)視和測量要求識別輸出狀態(tài)，實現(xiàn)可追溯性。 在確定所要求的產品和服務交付后的覆蓋范圍及程度時，組織應考慮法律法規(guī)的要求、與產品和服務相關的潛在不良后果、產品和服務的性質及使用壽命、顧客要求與反饋。應對生產和服務提供的更改，進行必要的評審和控制，確保持續(xù)符合要求。當驗證產品和服務的要求已符合接收準則并得到有關授權人員的批準時，方可向顧客交付產品和服務。