物業(yè)管理作為物業(yè)的后期管理，是確保物業(yè)保值增值的重要手段。在我國，物業(yè)管理尚屬起步晚的"朝陽產(chǎn)業(yè)"， 但從目前物業(yè)管理運營市場來看，企業(yè)的管理決策對物業(yè)管理的認識，大多停留在平面的服務層面上，如設夜行燈、安排門衛(wèi)值班等等，雖然是必須的，但這種平面式的服務內(nèi)容缺乏想象，沒有獨創(chuàng)，往往是事倍功半，工作效率低下，不能滿足業(yè)主的各種需求。 病因在于物業(yè)管理公司內(nèi)部管理運營結(jié)構(gòu)不合理，管理技術落后，首先是觀念沒有徹底改變，傳統(tǒng)型管理占主導地位，雖然強調(diào)了服務，但因其是平面式的，有"表"沒有及"里"，所以僅僅是解決了為業(yè)主服務這一面，而忽視了如何為業(yè)主提供高質(zhì)量服務的一面；其次，物業(yè)管理公司運營結(jié)構(gòu)軟弱，銜接不佳，內(nèi)耗大，缺乏一套系統(tǒng)的管理體系，造成業(yè)主與管理者、管理者與決策者之間的斷層空白，致使問題越積越多，處理時間越來越長，以至于問題終還是得不到解決，不了了之，使物業(yè)管理陷入疲軟無力的境地。因此，物業(yè)管理公司能實現(xiàn)有序管理的當務之急在于要迅速建立起一套規(guī)范化、標準化、反應靈敏的動態(tài)物業(yè)管理體系。 但物業(yè)管理要建立一套規(guī)范合理的運作機制并不是一件容易的事，規(guī)范而又合理的東西往往是許多經(jīng)驗的長期積累，且需經(jīng)過多年的探索驗證。而對國內(nèi)眾多物業(yè)管理公司來說，剛剛興起的這個行業(yè)讓大家多少有點趕鴨子上架的味道，且往往又是物業(yè)開發(fā)商的無奈之舉，與物業(yè)開發(fā)商多有些"血緣"關系。因此，如何迅速建立起一套適切合理的牧業(yè)管理體系，是目前物業(yè)管理公司所關注的一個重要問題。目前，國內(nèi)一些起步較早、崇尚規(guī)范經(jīng)營的物業(yè)管理公司都在嘗試導入ISO9000來建立自己的運作體系，通過一段時間的運作，已在物業(yè)管理上取得一些佳績。 對物業(yè)管理公司而言，要建立起一套物業(yè)管理體系有三個關鍵方面要注意，即管理職責、質(zhì)量體系結(jié)構(gòu)及人員和物質(zhì)資源。這三個關鍵方面的焦點是業(yè)主，只有這三個關鍵方面相互協(xié)調(diào)時，才能保證業(yè)主滿意。ISO9000的建立意在強調(diào)業(yè)主的重要，與業(yè)主接觸面上的質(zhì)量控制的重要。物業(yè)管理如不能很好控制與業(yè)主接觸面上的質(zhì)量，服務質(zhì)量就難以形成。 結(jié)合物業(yè)管理實際情況及今后的發(fā)展，據(jù)此建立起一個科學完善的"合同評審程序"，識別并確定客戶的需求，同時判斷自己是否具有滿足業(yè)主需求的能力。區(qū)分出哪些是自己能夠提供的服務項目，哪些是由外部服務組織提供的服務項目。外部伺服性服務組織的選擇，可依據(jù)實際情況建立"分包商選擇與管理程序"，以分承包方的形式進行，并將有關分包服務項目列入與分承包方簽署的分包合同或協(xié)議中。 對提供的服務按實際情況建立"服務過程查核程序"、"服務過程狀態(tài)識別程序"，"服務管理程序"進行服務質(zhì)量的全程管理，并對其結(jié)果追蹤確認。同時建立"公共設施、器材管理程序"、建立"維護保潔控制程序"、"緊急應變作業(yè)程序"、"人員進駐控制程序"和"保安駐警控制程序"，以給物業(yè)管理正常運作提供運行保障和保障。 物業(yè)ISO9001標準建立起一個開放式的信息溝通體系，如建立："客戶滿意度調(diào)查程序"、"客戶抱怨處理程序"，并通過至少每年一次對業(yè)主進行"需求的連續(xù)評審"。建立的"新服務項目企劃程序"策劃新服務項目，以向業(yè)主盡可能多提供按需服務，從而促使物業(yè)管理公司走出管理的消極狀態(tài)。 對物業(yè)管理服務中存在的問題，建立"服務的鑒別與追溯性程序"，建立"不符合服務控制程序"，建立"糾正與措施程序"等改進措施加以自我改進完善。在物業(yè)管理公司內(nèi)部管理上，可以通過實際情況建立"管理責任程序"，建立"文件與資料控制程序"，建立"機電設備控制程序"、"行政服務控制程序"，建立"進料控制程序"，建立"庫存作業(yè)管理程序"、"搬運控制程序"、"交房作業(yè)管理程序"加以內(nèi)部規(guī)范管理；通過建立"質(zhì)量記錄管理程序"如實記錄運行中的活動結(jié)果，并妥善保存這些記錄，以提供作為內(nèi)部及第三方審核的證據(jù)；并建立"統(tǒng)計技術管理程序"對這些質(zhì)量記錄加以統(tǒng)計并進行技術分析。同時，通過建立"內(nèi)部管理審核程序"以完善內(nèi)部管理審核體系。 在人力資源的配備上，根據(jù)實際工作需要設置部門和人員，要求建立"工作職責說明書"，規(guī)定定量、定性的服務內(nèi)容和服務應達到的水準，避免人浮于事的弊端。并按ISO9001標準之建立"培訓管理程序"，對全體員工進行物業(yè)管理基本知識、崗位任職資格等培訓，并進行資格確認，以保證公司員工對公司完善管理、公司發(fā)展的適應，使物業(yè)管理公司在建好一個企業(yè)的同時，更培養(yǎng)鍛煉了一支隊伍。 物業(yè)ISO9000認證體系是一種從管理模式向服務模式進化的體系，它所強調(diào)的是將服務作為一種商品，確保被服務者在使用過程中的滿意程度，是一種服務質(zhì)量承諾的兌現(xiàn)，強調(diào)人對人的服務，是一個為業(yè)主提供綜合性整合化服務的系統(tǒng)。這個體系的建立將使物業(yè)管理逐步朝為業(yè)主按需提供服務的理想化方向發(fā)展，并以其全新體制的優(yōu)勢促使物業(yè)管理真正成為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動，以塑造眾多的需求群體和拉動巨大的需求市場，以此影響、優(yōu)化物業(yè)管理的市場環(huán)境，推動物業(yè)管理的發(fā)展。

iso45001認證和ISO14001體系有從標準上看很多共同點，能夠互相兼容，有效地實現(xiàn)體系的一體化。 一、ISO14001與OHSAS18001體系的共同性 1、兩個體系均屬于規(guī)范化、文件化、系統(tǒng)化的管理體系：ISO14001環(huán)境管理體系是國際標準化組織（ISO）在1996年9月發(fā)布的認證標準，后經(jīng)我國有關部門等同轉(zhuǎn)化為我國 標準。OHSAS18001是英國標準協(xié)會（BS1）等12個組織在1999年發(fā)布的職業(yè)管理體系規(guī)范。也經(jīng)我國有關部門轉(zhuǎn)化成相應的認證試行標準。兩個標準均為規(guī)范化的管理體系，由17個管理要素構(gòu)成，并對各管理要素提出了明確的要求。這些要求絕大部分也是相似的。由于這二個體系從形式到內(nèi)容均有非常多的共同性，對實現(xiàn)體系的一體化具有很好的基礎。 2、兩個體系都遵循相同的管理模式：兩個體系都共同遵循策劃（P）—實施（D）—檢查與糾正（C）—評審改進（A）的管理模式，通過PDCA的循環(huán)，實現(xiàn)管理體系和績效的持續(xù)改進。 3、兩個體系均強調(diào)方針、目標、運行控制與環(huán)境因素（或危險源）的一致性。即方針要符合環(huán)境影響（或風險）的性質(zhì)與規(guī)模，而所評價出的重要環(huán)境因素（或重大風險）均應通過目標、管理方案及運行控制程序進行控制。 4、兩個體系的管理要素極為相似：兩個體系均包括五個部分、共17個管理要素，從方針到管理評審要素的設置完全相同。雖然個別要素的名稱略有差別，但管理功能基本相同。兩個體系的17個管理要素的對照見下表。 要素號 ISO14001 iso45001 4.2 環(huán)境方針 職業(yè)方針 4.3.1 環(huán)境因素 危險源辨識、風險評價和風險控制、策劃 4.3.2 法律及其他要求 法律及其他要求 4.3.3 目標和指標 目標 4.3.4 環(huán)境管理方案 職業(yè)管理方案 4.4.1 組織結(jié)構(gòu)和職責 機構(gòu)和職責 4.4.2 培訓、意識和能力 培訓、意識與能力 4.4.3 信息交流 協(xié)商與交流 4.4.4 環(huán)境管理體系文件 文件 4.4.5 文件控制 文件與資料控制 4.4.6 運行控制 運行控制 4.4.7 應急準備和響應 應急準備與響應 4.5.1 監(jiān)測和測量 績效測量與監(jiān)測 4.5.2 不符合、糾正與措施 事故、事件、不符合、糾正與措施 4.5.3 記錄 記錄及記錄管理 4.5.4 環(huán)境管理體系審核 審核 4.6 管理評審 管理評審 體系的共同性為實現(xiàn)二個體系的一體化提供了基本條件。 另外從企業(yè)實際管理中，環(huán)境管理和職業(yè)管理也存在著很多共通性，例如：①環(huán)境管理和管理的任務相似，即改善環(huán)境或績效以及環(huán)境或事故；②環(huán)境管理和管理涉及到企業(yè)中所有部門和活動并與全體員工有關；③在相當多的企業(yè)中，將環(huán)境與管理設在同一個部門（例如：環(huán)保處），這些均能體現(xiàn)出這二種管理的共通性。 由于上述管理和環(huán)境管理的共通性，以致很多企業(yè)在建立上述兩個體系時，就把建立、推進體系的任務放在了同一個部門；又由于ISO14001和OHSAS18001兩個管理體系的共同性，很多企業(yè)在建立體系時就把兩個體系整合為一個體系（例如：稱為環(huán)境與管理體系）。建立了一套體系文件，同時實施運行，完全實現(xiàn)了二種體系的一體化。這樣就對認證機構(gòu)提出了ISO14001環(huán)境管理體系和OHSAS18001職業(yè)管理體系實施一體化審核的要求。 二、體系文件的一體化 OHSAS18001職業(yè)管理體系ISO14001環(huán)境管理體系的文件體系相同，一般都由手冊、程序文件和作業(yè)指導書（或操作規(guī)程）三級文件所構(gòu)成。在建立一體化的管理體系時，能否將兩個體系的文件融合成一套體系文件，是大家比較關心的問題。在我們審核的企業(yè)中，不少均已成功地實現(xiàn)了兩個體系文件的整合。取得了成功的經(jīng)驗?，F(xiàn)將一體化文件的主要結(jié)構(gòu)和編寫時的注意事項分述如下： 1、管理手冊 二個體系的管理手冊可以編成一本手冊（例如稱為：環(huán)境與管理手冊）。實現(xiàn)文件的一體化。只是在每個要素的描述中，要注意覆蓋18001和14001兩個體系的要求，二個體系的要求有的是相同的，但也有不少不同點，編寫時不能忽視。例如： （1）在4.2職業(yè)方針中，就有“傳達到全體員工，使其每個人都認識到其在職業(yè)方面的義務”和“定期進行評審，確保其適宜性”等規(guī)定，這在環(huán)境方針中是沒有的。 （2）在4.3.1中，兩個體系的描述有很大區(qū)別，應分別寫成二個部分以覆蓋二個體系的不同要求。例如：對識別范圍的要求，對評價結(jié)果分級的要求和對控制策劃的要求都很難用同一段文字覆蓋二個體系的不同要求。 （3）在4.4.1中，增加了對管理者代表的職務級別的規(guī)定；并規(guī)定：對組織的活動、設施和過程實施管理，操作和驗證的人員均要規(guī)定作用職責和權限；所有承擔管理職責的人員都應實現(xiàn)其對職業(yè)績效持續(xù)改進的承諾。 （4）在4.4.3中，OHSAS18001增加了員工（或員工代表）在體系建立和實施中應參與的活動。 另外在4.3.2、4.3.4、4.4.6、4.5.1和4.5.2中，iso45001和ISO14001也有很多不同的要求。所以在編制一本“一體化”的管理手冊時，除了要在不同的要素中對兩個體系共同的部分進行描述外，還應該體現(xiàn)出兩個體系的不同要求。 2、程序文件 （1）對于標準中要求建立程序的多數(shù)要素，可以編成一體化的程序。例如：4.3.2、4.4.2、4.4.3、4.4.5、4.4.7、4.5.1、4.5.2、4.5.3和 4.5.4等要素。與手冊編寫一樣，在程序中也要注意覆蓋兩個體系的所有要求。 （2）對于4.3.1“環(huán)境因素識別和評價”與“危險源辨識，風險評價和風險控制策劃”應該分別編寫二個程序文件，以使其具有較好的可操作性。 （3）對于4.4.6運行控制程序 A) ISO14001環(huán)境管理體系中要求，對與所認定的重要環(huán)境因素相 關的運行與活動，制定運行控制程序。對一個生產(chǎn)型企業(yè)來說， 一般應包括下列運行控制程序。 a. 水污染控制程序 b. 大氣污染控制程序 c. 噪聲控制程序 d. 固體廢棄物管理程序 e. 能源管理程序 f. 原材料管理程序 g. 油品、化學品管理程序 h. 環(huán)保設施管理程序 i. 新建、改建、擴建項目環(huán)境保護管理程序 j. 供方、承包方管理程序 k. 新產(chǎn)品開發(fā)設計管理程序，等。 B) OHSAS18001職業(yè)管理體系在4.4.6運行控制中則要求，對所認定的風險有關的、需要采取控制措施的運行與活動，制定運行控制文件。對一個生產(chǎn)型企業(yè)而言，大體包括： a. 工藝管理程序； b. 設備與設施管理程序； c. 化學品、油品管理程序； d. 員工管理程序； e. 女工保護管理程序； f. 勞動防護用品管理程序； g. 供方和承包方管理程序； h. 特殊工種管理程序； i. 危險作業(yè)管理程序； j. 新、改、擴建工程管理程序； k. 檢修維護工作管理程序； l. 電氣管理程序； m. 管網(wǎng)管理程序； n. 廠內(nèi)交通運輸管理程序； o. 管理或作業(yè)變更管理程序等。 從上述兩份典型的運行控制程序目錄可以看出：兩個體系能共用的程序只有3-4個，其余大多數(shù)程序所管理的內(nèi)容不同。所以對二個體系的運行控制程序而言不要勉強合并。要根據(jù)二個體系的要求，編制具有可操作性的控制文件。這對于實現(xiàn)重要環(huán)境因素與風險的有效控制是必需的。 3、作業(yè)指導書（或操作規(guī)程） 作業(yè)指導書（或操作規(guī)程）是指操作崗位所執(zhí)行的作業(yè)文件。對一個具體的崗位而言，文件應盡量統(tǒng)一， 能實現(xiàn)文件的單一化。對于環(huán)境和兩方面是如此，甚至包括質(zhì)量方面的要求都可以變成一份作業(yè)指導書，使操作者一目了然。例如：對于一個電子工廠的波峰焊接機操作崗位，在一份作業(yè)指導書上可以先寫如何啟動運行設備，保障波峰焊的質(zhì)量；又可寫明如何避免燙傷等事故；還可寫明如何控制含鉛煙塵的排放和妥善處理含鉛廢物等，一個文件覆蓋三個體系的管理內(nèi)容。所以對于第三級文件，完全可以實現(xiàn)整合，即對同一崗位整合成為一份單一的文件。 綜上所述，實現(xiàn)二個體系文件的一體化是完全可行的。但要注意既要分別滿足二個體系的要求，又要適合實際管理和操作的需要。在這個前提下使文件盡量簡化。 三、一體化審核 兩個體系的審核也具有很多共同性。例如： 1、采用同樣的審核程序 ISO14001環(huán)境管理體系審核的審核程序是按照ISO14011《環(huán)境審核指南—審核程序—環(huán)境管理體系審核》進行的。在OHSAS18001職業(yè)管理體系的審核中，同樣遵循了類似的程序。并且在審核的策劃和準備、審核的實施、糾正措施的跟蹤等，都規(guī)定了基本相同的要求。兩個體系審核采用同樣程序，是實現(xiàn)二個體系審核一體化的基礎。 這里需要指出的是：根據(jù) 環(huán)認委發(fā)布的環(huán)境管理體系認證機構(gòu)認可基本要求（CACEB：EA-110）的規(guī)定：環(huán)境管理體系的審核分為二個階段進行。即： 階段審核和第二階段審核。而 職業(yè)衛(wèi)生管理體系認證指導委員會規(guī)定的職業(yè)管理體系的審核分為：初始審核和正式審核二個階段。二個體系審核所采用的名稱不同。但仔細研究每個階段的審核任務和審核內(nèi)容后則不難發(fā)現(xiàn)，職業(yè)管理體系審核中的初始審核和正式審核，分別與環(huán)境管理體系的 階段審核和第二階段審核是基本相同的。下面以初始審核為例加以說明。 初始審核的目的為： （1）收集組織職業(yè)狀況及與體系有關的必要的信息； （2）確定正式審核的可行性及條件； （3）確定審核范圍。 初始審核的內(nèi)容：包括： （1）文件審核； （2）危險源的識別、風險評價及基本控制情況； （3）法律法規(guī)的獲取和相關法規(guī)的符合情況； （4）方針、目標和管理方案的合理性； （5）機構(gòu)和職責的設置； （6）內(nèi)審和管理評審的有效性。 以上職業(yè)管理體系初始審核的目的和內(nèi)容與環(huán)境管理體系 階段審核的目的和內(nèi)容幾乎是完全相同的。所以在實施審核時，完全可以實現(xiàn)二個體系審核的一體化。 2、采用同樣的審核方法 職業(yè)管理體系審核的審核方式和審核方法與環(huán)境管理體系也是相同的。均采取以部門審核為主線、結(jié)合要素審核的方式；現(xiàn)場審核則同樣采用詢問交談，查閱文件和記錄，以及現(xiàn)場查證的方法。因此在審核員實施審核時也很容易地將二個體系的審核融合在一起。 3、一體化審核的實施 （1）審核員的配置 實施一體化審核的審核員應同時具備二個體系注冊審核員的資格。即同一個審核員既是環(huán)境管理體系 注冊審核員，又是職業(yè)管理體系的 注冊審核員。 （2）審核計劃的編制 二個體系的一體化審核應該編制同一的審核計劃，即同一個審核員在審核每個部門時，同時審核二個體系。 在確定每個部門所需的審核時間時，既要考慮到該部門的環(huán)境影響的大小，也要考慮到重大風險的多少。對于審核員任務的分配也要同時考慮到二個體系的需要； （3）現(xiàn)場審核檢查表的編制 審核員所準備的現(xiàn)場檢查表應覆蓋兩個體系的要求。在17個要素中雖然大部分要求是相同的，但在審核時也有不少區(qū)別。例如：對要素4.3.1環(huán)境因素（危險源辨識、風險評價與風險控制策劃）審核時，既要審核環(huán)境因素的識別評價又要審核危險源的識別評價；又如：在對4.4.6審核時，既要審核有關環(huán)境方面的運行控制程序的執(zhí)行，又要審核職業(yè)方面的運行控制的情況，不能有任何偏廢。 （4）不符合項的確定 審核員應充分理解ISO14001和OHSAS18001兩個體系在各個要素上的要求，要根據(jù)兩個體系的要求，分別確定不符合項。如果一個事實僅不符合14001（或18001）某條款的要求，則開14001（或18001）的不符合項；如果同一事實既不符合14001的要求又不符合18001的要求，也可以開為一個共用的不符合項。分別注明不符合兩個標準的要素號。 （5）審核報告 由于目前我國對于二個管理體系的認證的管理分屬于二個認可委員會。所以審核組長在編寫體系的審核報告時，應根據(jù)二個認可委員會的要求，分別編寫環(huán)境管理體系審核報告和職業(yè)管理體系審核報告。 四、OHSAS18001與ISO14001審核中的區(qū)別 由于OHSAS18001與ISO14001體系具有很多共同性，而且審核程序也相同，因此可以實現(xiàn)兩個體系的一體系化審核。但在實施一體化審核時也不能忽視兩個體系在審核中的區(qū)別。 首先我們應該充分重視兩個體系各個管理要素要求的區(qū)別。雖然兩個體系要素的設置是相同的，每個要素的功能也基本相同。但仔細研究后，你會發(fā)現(xiàn)，在一部分要素中仍然存在著差別，有的差別甚至還比較大。關于這方面的內(nèi)容，準備在另外的文章中討論。 在這里，我們僅討論在一體化體系審核中有關職業(yè)審核方面應注意的問題。 1、要更加重視對現(xiàn)場狀況的審核 由于職業(yè)管理體系中的重大風險分布面廣，可能分布在很多作業(yè)場所，所以審核中要更加重視現(xiàn)場的審核，在現(xiàn)場審核中應充分重視以下幾方面的狀況： （1）各類危險源是否已被辨識出來，是否有遺漏；重大風險的評價結(jié)果是否合理； （2）高風險場所的設施是否妥善，例如：防火、防爆、防化學傷害，防機械傷害的設施、設備是否完善；管理程序和作業(yè)文件是否健全，檢測、報警、消防以及其他應急措施是否處在正常狀態(tài)； （3）危險作業(yè)及其相關的控制是否有效，例如：對高空作業(yè)的管理，對動火作業(yè)的管理等； （4）作業(yè)環(huán)境與個人防護是否符合法規(guī)或程序文件的要求。 2、要更加重視員工意識和對作業(yè)規(guī)程掌握程度的審核 造成事故的原因有兩類：一是物的不狀態(tài)，二是人的不行為，所以既使設施、設備方面的不狀態(tài)被控制了，而人的不行為也常常會造成事故。例如：高空作業(yè)時不系帶，在有高空墜物的危險場所不戴帽，機動車輛的疲勞駕駛等。所以審核中要更加重視對作業(yè)人員的審核，特別是與高風險作業(yè)有關的作業(yè)人員。 3、職業(yè)管理體系的適用范圍 ISO14001環(huán)境管理體系的范圍包括組織的活動、產(chǎn)品和服務；而在OHSAS18001職業(yè)管理體系的適用范圍中，明確規(guī)定“本標準僅適用于職業(yè)，而不適用于產(chǎn)品和服務。”所以在審核時要注意：對于企業(yè)所生產(chǎn)的產(chǎn)品在使用中的性能，不包括在范圍之中。在審核時應該注意這一要求。 OHSAS18001和ISO14001是完全能夠?qū)崿F(xiàn)一體化及一體化審核的。這樣做可以為組織節(jié)省管理資源和迎審工作量，對認證機構(gòu)也可以節(jié)省審核工作量，降低審核費用，并便于企業(yè)實現(xiàn)管理上的一體化。因此，推廣兩個體系的一體化審核有很重要的意義。